Rendita vitalizia o ipoteca inversa

Rendita vitalizia o ipoteca inversa: cosa mi conviene di più?

In cosa si differenziano la rendita vitalizia e l'ipoteca inversa? Quale mi conviene di più? Quali benefici offre ciascuna? Sono alcune delle domande che i nostri clienti ci fanno più spesso. Nell'articolo di oggi passiamo in rassegna gli aspetti più importanti da considerare quando si sceglie una rendita mensile ottenuta da una casa di proprietà.

La prima cosa, e la più importante, è definire ciascuna di queste formule di pensione integrativa.

Che cos'è una rendita vitalizia immobiliare?

Le rendite vitalizie immobiliari sono un prodotto il cui presupposto è assicurarsi un capitale al momento della pensione (per questo sono rivolte alle persone over 65), da distribuire periodicamente sotto forma di rendita, di solito mensile. In questo modo il proprietario di una casa che vuole ricevere questa integrazione alla pensione può vendere la proprietà dell'immobile, continuando però a goderne l'usufrutto e percependo inoltre una somma mensile stabilita in anticipo.

Come si calcola l'importo mensile? In Mas Vida analizziamo l'aspettativa di vita del proprietario dell'immobile, la sua età, il sesso e il valore di mercato della casa. In base a questi parametri calcoliamo il valore della rendita vitalizia. Una volta formalizzata l'operazione davanti al notaio, l'utente si limita a ricevere questa rendita ogni mese, trimestre o semestre, come concordato con l'acquirente.

Per la persona anziana è molto utile, perché scambia un immobile, con le sue spese e la sua gestione, con un pagamento periodico, liberandosi di tutta la parte finanziaria dopo la pensione, ma con il vantaggio di continuare a godersi la propria casa. Da quel momento la persona riceverà la somma tra la pensione pubblica che le spetta e la rendita vitalizia concordata. Questo sarà il suo reddito disponibile per il resto della vita.

Puoi anche consultare altri aiuti integrativi come la Rendita Vitalizia Immobiliare, di cui spieghiamo vantaggi e benefici in questo articolo, oppure la vendita con affitto garantito.

Che cos'è un'ipoteca inversa?

L' ipoteca inversa è un prodotto finanziario pensato per trasformare una casa di proprietà in una rendita costante e, a differenza della rendita vitalizia, non si perde né la proprietà della casa né il diritto di utilizzarla fino al decesso del titolare.

È un credito o un prestito garantito da un'ipoteca sulla casa attuale. Consiste nel ricevere sotto forma di rendite mensili del denaro in prestito ed è rivolta anch'essa alle persone over 65 o non autosufficienti. La particolarità di questa formula è che la restituzione dei prestiti non viene richiesta fino al decesso del proprietario. A differenza di un mutuo normale, il debito non diminuisce nel tempo, ma aumenta finché un terzo —gli eredi dell'immobile— decide di assumerlo come proprio, se è interessato a mantenere la proprietà dell'immobile.

L'importo da percepire dipende dal valore della casa, dall'età della persona che sottoscrive il prestito (e del coniuge) e dal fatto che la rendita si riceva per un periodo determinato o in forma vitalizia.

Al decesso del titolare, gli eredi potranno scegliere tra: restituire il denaro alla banca per tenere la casa, vendere la casa e pagare il debito oppure accendere un nuovo mutuo per pagare gradualmente il debito generato.

Puoi anche consultare altri aiuti integrativi come la Rendita Vitalizia Immobiliare, di cui spieghiamo vantaggi e benefici in questo articolo, oppure la vendita con affitto garantito.

Vantaggi e garanzie di entrambi i prodotti

La rendita vitalizia e l'ipoteca inversa condividono diversi vantaggi economici. Con entrambe le formule le persone anziane possono ottenere un pagamento mensile per il resto della vita, continuando a godersi la casa di sempre.

Inoltre, al momento della sottoscrizione di uno qualsiasi dei due prodotti, non dovranno effettuare alcun pagamento. Nel caso dell'ipoteca inversa, le spese di formalizzazione (notaio, Registro della Proprietà, perizia dell'immobile, assicurazione di rendita vitalizia, onorari professionali, ecc.) vengono detratte dall'importo totale del credito ipotecario. Con la rendita vitalizia, invece, tutte le spese, gli onorari e le imposte generati dalla realizzazione e dalla gestione dell'operazione sono a carico dell'acquirente.

È importante tenere presente che entrambi i prodotti godono di un trattamento fiscale eccellente. Con la rendita vitalizia, gli over 70 obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi dovranno dichiarare solo l'8% del totale delle somme percepite nell'anno.

Nelle operazioni di ipoteca inversa si distinguono chiaramente due fasi dal punto di vista fiscale.

1. Prima fase: mentre si percepiscono le erogazioni mensili a carico dell'ipoteca sulla casa, queste non sono tassate nell'IRPF.
2. Seconda fase: quando entra in gioco l'assicurazione di rendita vitalizia, le somme ricevute sono considerate redditi da capitale mobiliare e godono nell'IRPF di un'esenzione del 92%.

Allo stesso modo, la rendita vitalizia e l'ipoteca inversa offrono tutte le garanzie legali. Le operazioni si formalizzano davanti al notaio con un atto pubblico, che viene iscritto nel Registro della Proprietà. Nel caso della rendita vitalizia, al venditore è garantito il pagamento vitalizio di tutte le rendite grazie all'inserimento nell'atto di una clausola risolutiva, in base alla quale, nell'ipotesi di due mancati pagamenti, recupererebbe la piena titolarità della casa senza dover restituire nessuna delle mensilità percepite dall'inizio dell'operazione.

Inoltre, nell'atto stesso si garantisce la possibilità di rinunciare in qualsiasi momento al diritto di uso e godimento della casa se si desidera entrare in una residenza per anziani, ricevendo così da quella data una nuova rendita molto più alta di quella percepita fino ad allora. In questo modo la persona anziana avrà la tranquillità di poter affrontare una futura situazione di non autosufficienza o spese maggiori.

Al decesso, con una rendita vitalizia l'acquirente avrà la piena disponibilità dell'immobile, mentre nel caso di un'ipoteca inversa gli eredi ricevono la proprietà con il debito e hanno tra sei e dodici mesi per pagarlo interamente e recuperarla.

Calcolo della rendita mensile

Per formalizzare un'operazione di rendita vitalizia o di ipoteca inversa è necessario calcolare la rendita mensile tenendo conto del valore dell'immobile e dell'aspettativa di vita di chi la sottoscrive, in base alla sua età e al suo sesso. Nelle operazioni di rendita vitalizia bisogna considerare il valore di uso e godimento della casa, che il beneficiario si riserva nell'atto pubblico firmato davanti al notaio e che risulta dalla differenza tra il valore di mercato dell'immobile e il valore che rappresenta la nuda proprietà.

Nell'ipoteca inversa si terrà conto del valore di mercato stabilito di volta in volta dalla società di perizia con cui opera l'istituto finanziario o la compagnia assicurativa. Questo valore sarà il riferimento che certifica e fissa il capitale totale disponibile nel credito, che dipenderà dalla percentuale massima stabilita caso per caso dai diversi istituti. È obbligatorio effettuare in anticipo la perizia ufficiale della casa.

Diverse formule tra cui scegliere

Per entrambi i prodotti esistono diverse formule che permettono di rispondere alle diverse esigenze dei contraenti. Sia la rendita vitalizia sia l'ipoteca inversa si possono sottoscrivere in forma temporanea o vitalizia, cioè in modo che gli importi mensili si percepiscano per tutta la vita oppure solo per un periodo di tempo determinato.

Nella variante vitalizia troviamo la rendita vitalizia classica, in cui il beneficiario percepisce un pagamento mensile fino al decesso, e l' ipoteca inversa vitalizia, in cui, contemporaneamente all'accensione del credito, si sottoscrive un'assicurazione di rendita vitalizia differita, finanziata con lo stesso credito, che garantisce che alla sua scadenza si continuerà a percepire la stessa somma. Con questa formula si può richiedere un anticipo di capitale all'inizio, il cui importo potrà essere compreso tra il 5% e il 30%, secondo le condizioni applicate da ciascun istituto.

Passiamo poi alla formula delle rendite temporanee, in cui i periodi di riscossione possono essere di 5, 10, 15 anni, ecc., conservando però il diritto di usufrutto sulla casa per tutta la vita.

La rendita vitalizia fuori casa, con cui la persona anziana rinuncia al diritto di usufrutto per pagarsi, ad esempio, una residenza per anziani, con la tranquillità di sapere che il reddito mensile è garantito per tutta la vita.

Nel caso dell'ipoteca inversa, oltre a distinguere tra formula vitalizia e temporanea, è essenziale conoscere le differenze tra le erogazioni periodiche e l'erogazione unica.

L'erogazione iniziale è l'importo totale che il beneficiario potrà ricevere come prima erogazione aggiuntiva. Questa somma comprende gli onorari professionali della società di perizia, del notaio e del conservatore del Registro della Proprietà e, inoltre, può includere un pagamento unico che i mutuatari possono destinare all'estinzione di un mutuo precedente o di un debito personale, a lavori di ristrutturazione o a qualsiasi altro scopo.

Dal canto loro, le erogazioni periodiche sono le somme che i beneficiari percepiranno in forma vitalizia o temporanea, senza mai dover restituire il debito totale che alla fine si accumula. L'importo di queste erogazioni dipenderà dal valore dell'immobile, oltre che dall'età e dal sesso dei contraenti.

Differenze principali

Casi pratici e conclusione

Per concludere, illustriamo con due casi pratici l'importo che percepirebbe una persona anziana scegliendo la rendita vitalizia o l'ipoteca inversa.

• Un uomo di 70 anni con una casa valutata 300.000 euro riceverebbe con un'ipoteca inversa 553 euro al mese. Se invece facesse un'operazione di rendita vitalizia, incasserebbe 934 euro al mese.
• Una donna di 80 anni con una casa valutata 150.000 euro riceverebbe con un'ipoteca inversa 480 euro al mese. Se invece facesse un'operazione di rendita vitalizia, incasserebbe 673 euro al mese.

In generale, la rendita vitalizia immobiliare è più adatta alle persone anziane che non hanno figli, perché ricevono una mensilità più alta per l'immobile, il che riduce l'eredità lasciata ai discendenti. Inoltre, la sottoscrizione di questo prodotto esonera il proprietario dal pagare in futuro le spese condominiali straordinarie e le bollette dell'Imposta sui Beni Immobili (IBI).

Con l'ipoteca inversa, invece, la persona anziana non perderà mai la titolarità della casa. Ovviamente, però, questo si riflette sulle somme ricevute: con la rendita vitalizia la mensilità può essere fino al 50% più alta di quella che si percepisce con l'ipoteca inversa. In questo caso il debito accumulato con l'istituto finanziario o la compagnia assicurativa sarà richiesto solo al decesso dei beneficiari e non potrà mai intaccare il capitale dei figli.

Ricordiamo che l'ipoteca inversa è un credito con garanzia ipotecaria concesso da un istituto finanziario o da una compagnia assicurativa, mentre la rendita vitalizia è un contratto che la persona anziana firma davanti al notaio con un acquirente privato o un gruppo di investimento, con cui trasferisce la titolarità della casa mantenendo sempre l'uso e il godimento dell'immobile fino al decesso.