Come assicurarsi il futuro grazie alla propria casa

La Spagna è al primo posto in Europa per patrimonio immobiliare posseduto dai nostri over 65: circa 650.000 milioni di euro.

Questa concentrazione del risparmio nella casa ha molteplici vantaggi, e uno dei più importanti è poter sfruttare ancora di più la propria abitazione e affiancare alla pensione pubblica un'entrata extra.

Nell'articolo di oggi parleremo delle diverse opzioni che le persone anziane hanno per ottenere un beneficio dalla vendita della propria casa e, allo stesso tempo, continuare a utilizzarla.

Con la rendita vitalizia immobiliare

È un contratto con cui la persona anziana percepisce una rendita mensile in cambio del trasferimento della proprietà della propria casa al venditore, mantenendone però il diritto d'uso e di godimento. È un'operazione che non si può annullare e, al decesso del titolare, gli eredi non potranno prendere possesso dell'immobile, perché la proprietà non appartiene a loro. Questa formula può essere sottoscritta a partire dai 65 anni, anche se le offerte migliori sono rivolte agli over 75. Queste sono le caratteristiche principali:

• Esistono due grandi modalità: la rendita vitalizia, in cui la persona mantiene il diritto di usufrutto vitalizio e percepisce inoltre una rendita mensile per tutta la vita, e la rendita temporanea, in cui si ha diritto all'usufrutto vitalizio, ma la rendita viene percepita solo per un periodo determinato e stabilito in anticipo. Questa seconda modalità permette di ricevere un importo maggiore, anche se per meno tempo.
• Si perde la proprietà della casa e gli eredi perdono ogni diritto su di essa.
• Il diritto di usufrutto è sempre vitalizio: anche se la persona anziana non è più proprietaria della casa, potrà abitarla fino al decesso o affittarla nel caso decida di andarsene, per trasferirsi in un'altra casa, per entrare in una residenza o per essere accudita dai familiari.
• Gli over 70 dichiarano solo l'8% delle rendite percepite annualmente.
• Si formalizza con atto pubblico davanti a un notaio.
• Le spese e le imposte sono pagate dall'acquirente.

Sul sito dell'Associazione Imprenditoriale delle Assicurazioni si può consultare un rapporto esaustivo sulle rendite vitalizie elaborato da Analistas Financieros Internacionales .

La tassazione è uno degli aspetti da considerare quando si pensa a questa formula. Come spiega Miguel Ángel Bernal, economista esperto di finanza e docente della Fundación de Estudios Financieros, «la rendita vitalizia ha grandi vantaggi fiscali: prendiamo per esempio il caso di una persona di 70 anni; delle rendite annue che percepisce dovrà dichiarare solo l'8% e quell'8% sarà tassato con un'aliquota del 19%”. Il trattamento fiscale è molto vantaggioso a partire dai 60-65 anni, ma «raggiunge la sua massima efficacia fiscale a partire dai 70 anni”, sottolinea Bernal.

Con la vendita della nuda proprietà

Anche questa formula consiste in un'operazione realizzata davanti a un notaio, con cui la persona vende il diritto di nuda proprietà della casa, il che implica che smette di esserne proprietaria. In cambio, riceve in un unico pagamento il valore concordato della casa e, inoltre, potrà continuare a vivere a casa sua per sempre.

Di seguito evidenziamo le caratteristiche più importanti:

• ​Il venditore perde la proprietà della casa, ma disporrà sempre dell'usufrutto vitalizio dell'immobile.
• Si riceve un importo unico alla firma del contratto: in questo caso la persona conserva l'usufrutto vitalizio e ciò che riceve è un'unica somma, al momento della formalizzazione dell'operazione. In questi casi, il proprietario della casa è obbligato a venderla con uno sconto. Più la persona è anziana, minore sarà lo sconto da applicare sul prezzo dell'immobile, e viceversa.
• Spese condivise. Di solito il venditore si fa carico delle spese condominiali, dell'elettricità, dell'acqua, ecc., mentre è l'acquirente-investitore a pagare l'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, l'imposta sugli immobili).
• L'acquirente prenderà possesso effettivo della casa solo quando sarà terminato l'usufrutto.
• Gli eredi perdono qualsiasi diritto sull'immobile.
• Imposte: plusvalía municipal (un'imposta locale il cui importo dipende dal numero di anni trascorsi dall'acquisto della casa e dal valore catastale del terreno) e IRPF (plusvalenza patrimoniale). Gli over 65 che vendono la nuda proprietà della propria abitazione principale non devono pagare quest'ultima (IRPF, plusvalenza patrimoniale).

Con la vendita con affitto garantito

La formula della vendita con affitto garantito è un ibrido tra la nuda proprietà e la rendita vitalizia immobiliare.

Funziona così:

1. Si stipulano contemporaneamente un contratto di compravendita tra la persona anziana e l'acquirente e un contratto di locazione a lungo termine tra le due parti, il tutto davanti a un notaio. Il venditore perde la proprietà della casa, ma può continuare ad abitarla per tutta la vita.
2. Al momento della firma davanti al notaio, il venditore riceve un capitale che destinerà ogni mese al pagamento dell'affitto e che si consumerà in modo lineare.
3. L'acquirente della casa diventerà con effetto immediato il suo locatore e il venditore diventerà inquilino dell'immobile, per cui dovrà versare una mensilità per pagare il canone di affitto concordato. Questo importo viene determinato in base alle condizioni di mercato al momento dell'operazione per una casa con caratteristiche e posizione simili.

Confronto tra le modalità