Tutto sulla Nuda Proprietà

Che cos'è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è un concetto giuridico che consente a una persona (il nudo proprietario) di essere titolare di un bene senza avere il diritto di usarlo e goderne, diritti che spettano all'usufruttuario.

In altre parole, il diritto di proprietà è “nudo”, cioè privo della sua utilità pratica, finché esiste l'usufrutto.

Questo concetto è fondamentale per comprendere operazioni come la vendita della casa mantenendo il diritto di continuare ad abitarci.

 

Che cos'è la piena proprietà?

Prima di parlare della nuda proprietà, però, è importante conoscere altri concetti. Che cos'è la piena proprietà di una casa? La piena proprietà significa avere la titolarità completa di un determinato bene. Quando si effettua una normale compravendita di un immobile, se ne vende la piena proprietà.

Quello che però di solito non si sa è che la piena proprietà è suddivisa in due parti:

• Nuda proprietà
• Usufrutto

La nuda proprietà e l'usufrutto sono diritti diversi e possono appartenere a persone diverse, pur riguardando lo stesso bene. Pertanto, la piena proprietà di un bene si ha quando usufrutto e nuda proprietà coincidono nella stessa persona.

Il nudo proprietario è il padrone o titolare di un bene, anche se può accadere che un'altra persona abbia un diritto di usufrutto sullo stesso bene. Pur essendo il titolare, se non dispone dell'usufrutto, il suo diritto di proprietà è “vuoto”, poiché il diritto di utilizzare e sfruttare il bene spetta all'usufruttuario e non al nudo proprietario.

Che cos'è l'usufrutto?

L' usufrutto è un diritto che consente a una persona di godere di una casa e di viverci senza esserne la proprietaria (il cui titolare ha quella che si chiama Nuda Proprietà).

Secondo l'  del Codice Civile spagnolo “L'usufrutto dà diritto a godere dei beni altrui”. Il titolare dell'usufrutto, chiamato usufruttuario, “ha diritto a percepire tutti i frutti naturali, industriali e civili” della cosa (articolo 471); e poiché stiamo parlando di un diritto su un bene immobile, è l'usufruttuario a poterne godere pienamente l'uso.

La possibilità di separare questi due concetti è ciò che consente legalmente di venderli separatamente.  La vendita della nuda proprietà mantenendo l'usufrutto è un'opzione che dal 2018 sta conquistando sempre più persone in Spagna e che negli ultimi anni ha fatto impennare le vendite di nuda proprietà nel nostro Paese.

L'usufrutto può essere trasferito?

L'usufrutto di un bene può essere trasferito in diversi modi:

• Per eredità: un testatore lascia la proprietà a una persona e l'usufrutto a un'altra oppure, addirittura, la legge attribuisce al coniuge la legittima sull'usufrutto dei beni, e così avverrà nella successione senza testamento.
• Per compravendita: il proprietario o un'altra persona che abbia già l'usufrutto può venderlo.

A seconda di come e perché è sorto, l'usufrutto ha una durata determinata: può avere una durata concreta (stabilita sempre davanti al notaio) da una data all'altra, oppure essere condizionato al verificarsi di un evento di cui non si conosce la data.

Può anche essere vitalizio, cioè l'usufrutto continuerà a esistere finché vive una persona (o finché vivono più persone).

Ciò che il nudo proprietario può fare è trasferire la proprietà del bene (d'ora in poi parleremo di beni immobili) o persino utilizzarla, in alcuni casi, come garanzia ipotecaria.

E, naturalmente, una volta estinto l'usufrutto dell'altra persona, il nudo proprietario diventa pieno proprietario e può quindi iniziare a usare e godere dell'immobile.

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Differenze tra nuda proprietà, piena proprietà e usufrutto

Anche se abbiamo già trattato le differenze tra nuda proprietà e usufrutto in un altro articolo, ti elenchiamo alcune delle differenze tra questi tre concetti perché tutto sia più chiaro.

• Il nudo proprietario è il proprietario, ma non ha l'uso e il godimento.
• L'usufruttuario ha l'uso e il godimento, ma non la proprietà.
• Il nudo proprietario potrà godere della casa solo quando terminerà l'usufrutto.
• Il nudo proprietario non può affittare la casa, ma può vendere la nuda proprietà a un terzo.
• L'usufruttuario può affittare la casa e ottenere una rendita. Può anche vendere l'usufrutto a un terzo.
• L'usufruttuario potrà godere della casa per tutta la durata del suo diritto.
• La piena proprietà si ha quando entrambi i diritti (nuda proprietà e usufrutto) coincidono in un'unica persona.

 

Come si acquisisce la nuda proprietà?

La nuda proprietà può essere acquisita in diversi modi, tutti legalmente riconosciuti e ciascuno con implicazioni diverse per il proprietario, l'usufruttuario e gli eventuali eredi. Di seguito spieghiamo i tre modi più comuni per acquisirla:

Acquisizione per eredità

Uno dei modi più frequenti di acquisire la nuda proprietà è tramite un'eredità. Ciò accade quando, per disposizione testamentaria o per successione legittima, gli eredi ricevono la nuda proprietà di un bene, mentre l'usufrutto è riservato al coniuge vedovo.

Questa ripartizione risponde a quanto stabilito dal Codice Civile spagnolo, che garantisce al coniuge superstite il diritto di usufrutto su una parte dell'eredità. In questo modo i figli (o gli eredi legittimi) diventano nudi proprietari, ma non possono usare né godere del bene finché l'usufrutto non si estingue, di solito per il decesso dell'usufruttuario.

Questo scenario è molto comune nelle eredità immobiliari, perché permette di proteggere la casa di famiglia assicurando al tempo stesso il passaggio progressivo del patrimonio ai discendenti.

Acquisizione per donazione con riserva di usufrutto

Un'altra via abituale per acquisire la nuda proprietà è la donazione inter vivos, con cui il titolare del bene (di solito una persona anziana) trasferisce la nuda proprietà a un terzo —generalmente un figlio o un familiare stretto— ma si riserva l'usufrutto vitalizio del bene.

Questo tipo di operazione offre vantaggi fiscali e patrimoniali a entrambe le parti. Il donatario (chi riceve la nuda proprietà) può beneficiare di un valore di acquisizione inferiore a quello della piena proprietà, e il donante (chi conserva l'usufrutto) mantiene il diritto di vivere nell'immobile o di affittarlo finché vive.

Si tratta di una formula comune nella pianificazione successoria, che consente di anticipare l'eredità senza rinunciare all'uso del patrimonio durante la vita del donante.

Acquisizione per vendita della nuda proprietà

 Con la vendita della Nuda Proprietà, il proprietario di una casa, di solito over 65, trasferisce la titolarità dell'abitazione in cambio di un pagamento unico al momento della firma e mantiene il diritto di continuare a usare e godere della propria casa per tutta la vita.

Questo permette al venditore di continuare a fare la vita di sempre e, in più, di ricevere subito e in un'unica soluzione una somma di denaro che può destinare a estinguere un debito, goderla con la famiglia, viaggiare, ecc.

Quando il nudo proprietario ottiene l'uso e il godimento della nuda proprietà?

Dopo aver definito la piena proprietà, possiamo dire che questa si costituisce quando la proprietà e l'uso e godimento si riuniscono nella stessa persona. Il consolidamento della piena proprietà in capo al nudo proprietario avverrà per uno di due motivi: la vendita o l'estinzione dell'usufrutto.

La vendita dell'usufrutto

 Se l'usufruttuario decide di vendere il suo diritto di usufrutto, la cosa più frequente è che lo venda al nudo proprietario. Dopo aver acquisito questo diritto, il nudo proprietario ottiene la piena proprietà (proprietà, uso e godimento dell'immobile).

L'estinzione dell'usufrutto

• Estinzione dell'usufrutto per scadenza del termine per cui è stato costituito (nel caso di usufrutto temporaneo). Se l'usufruttuario muore prima del termine stabilito, l'uso del bene passa comunque al nudo proprietario, salvo patto contrario.
•  Estinzione dell'usufrutto per decesso dell'usufruttuario (nel caso di usufrutto vitalizio). Quando l'usufruttuario muore, il godimento e l'uso del bene in usufrutto passano al nudo proprietario.

Se l'usufrutto spetta a più persone in comproprietà indivisa (si riferisce alla situazione di una cosa o di un diritto che appartiene a più persone in comune, senza che esistano quote distinte per ciascuno dei proprietari o titolari del diritto) il nudo proprietario non ottiene la piena proprietà fino al decesso di tutti gli usufruttuari.

 

 

Diritti del nudo proprietario

• Diritto di proprietà: il nudo proprietario conserva la proprietà del bene, anche se non ha il diritto di usarlo e goderne.
• Diritto alla restituzione dell'uso e del godimento: il nudo proprietario otterrà l'uso e il godimento del bene una volta estinto l'usufrutto, consolidando in sé la piena proprietà.
• Diritto di ipotecare la nuda proprietà: il nudo proprietario potrà richiedere un mutuo ipotecario sulla nuda proprietà di un immobile, anche se non ne ha l'usufrutto. Va detto, però, che attualmente gli istituti finanziari tradizionali non concedono mutui ipotecari su una nuda proprietà.
• Diritto di eseguire lavori e migliorie: il nudo proprietario avrà diritto di eseguire lavori e migliorie nell'immobile in usufrutto, purché non arrechino pregiudizio all'usufruttuario.
• Diritto di vendere la nuda proprietà: il nudo proprietario potrà vendere la nuda proprietà a un terzo purché siano rispettati i diritti dell'usufruttuario. Anche se il nudo proprietario cambia, l'usufruttuario continuerà a disporre dell'uso e del godimento del bene.

Obblighi del nudo proprietario

• Farsi carico delle spese condominiali straordinarie: il nudo proprietario dovrà farsi carico del pagamento delle riparazioni straordinarie dell'immobile.
• Rispettare il diritto dell'usufruttuario: il nudo proprietario non potrà, in nessun caso, apportare al bene modifiche che pregiudichino l'usufruttuario.
• Farsi carico dell'ipoteca: se al momento della costituzione dell'usufrutto il bene è ipotecato, sarà obbligo del nudo proprietario far fronte al pagamento delle rate corrispondenti.

Qual è il trattamento fiscale della nuda proprietà?

In ambito fiscale, la legislazione spagnola regola il modo in cui deve essere valutata la nuda proprietà. Lo stabilisce la legge nazionale spagnola (Legge 29/1987, del 18 dicembre) all'articolo 26.

Il valore della nuda proprietà sarà il valore del bene meno il valore dell'usufrutto, come indica il suddetto articolo 26. Se l'usufrutto è temporaneo, varrà il 2% per ogni anno di durata residua, senza superare il 70%.

Se l'usufrutto è vitalizio varrà:

• Il 70% del valore totale finché l'usufruttuario ha meno di 20 anni.
• Da quando l'usufruttuario compie 20 anni, a questo 70% si toglie un 1% per ogni anno oltre i 20 dell'usufruttuario, con il limite minimo del 10%.

Vantaggi della nuda proprietà per il venditore

Dopo aver conosciuto i diritti e gli obblighi del nudo proprietario, è facile trarre conclusioni sui vantaggi che offre al venditore formalizzare una vendita della nuda proprietà.

Inoltre, come abbiamo già sottolineato, questi vantaggi crescono man mano che l'età del venditore aumenta. Tra i molti esistenti evidenziamo:

Spese di formalizzazione: il venditore paga soltanto la plusvalía municipale

Il venditore non dovrà pagare alcuna spesa relativa al notaio, al Registro della Proprietà e all'agenzia di pratiche (gestoría). Tutte le imposte derivanti dall'operazione saranno a carico dell'acquirente, tranne l'Imposta Municipale sulla Plusvalía, che sarà a carico del venditore.

Spese a carico dopo la vendita della nuda proprietà

L'usufruttuario smetterà per sempre di pagare le bollette dell'Imposta sui Beni Immobili (IBI), le spese straordinarie del condominio e l'assicurazione del fabbricato. Dovrà sostenere soltanto le quote condominiali ordinarie, le bollette delle utenze (acqua, luce, ecc.) e la tassa municipale sui rifiuti

La vendita della nuda proprietà offre garanzie legali?

La vendita della nuda proprietà gode di tutte le garanzie legali, poiché è un'operazione che si formalizza davanti a un notaio e si iscrive nel Registro della Proprietà.

L'usufruttuario può affittare la casa o vendere l'usufrutto?

L'usufruttuario ha il diritto di affittare la casa o di vendere l'usufrutto, se lo ritiene opportuno.

Si pagano imposte sulla vendita della nuda proprietà?

 Se l'usufruttuario ha più di 65 anni e l'immobile venduto è la sua abitazione principale, la vendita è esente al 100% nella dichiarazione dei redditi. In altre parole, non deve pagare imposte a Hacienda (il fisco spagnolo).

Se invece la vendita della nuda proprietà riguarda seconde case, queste sono soggette al pagamento di imposte nella dichiarazione dei redditi, salvo che il denaro ottenuto dalla vendita sia destinato a un'assicurazione di rendita vitalizia.

Si pagano imposte nell'IRPF per il fatto di avere la nuda proprietà? Come si include la nuda proprietà nella dichiarazione dei redditi?

 In realtà un immobile di cui si ha la nuda proprietà non genera alcun tipo di tassazione nella dichiarazione dei redditi. Chi gode del bene, l'usufruttuario, è colui che può affittare l'appartamento e ricavarne un reddito.

 Il nudo proprietario deve includere l'immobile nella dichiarazione dei redditi e indicare nel codice di titolarità che detiene la nuda proprietà, ma non l'usufrutto.

Come si calcola il valore economico della nuda proprietà della mia casa

Quanto denaro si può ottenere dalla vendita della nuda proprietà? Per calcolare il prezzo di vendita della nuda proprietà occorre stimare l'aspettativa di vita del titolare. Più alta è la sua aspettativa di vita, minore sarà il valore economico di questo diritto, e viceversa.

 Il motivo è che l'acquirente non potrà usare né godere del bene fino al momento del decesso. È per questo che abbiamo tanto insistito sull'orientamento di questa formula alle persone anziane, che di solito sono le principali beneficiarie di questa operazione:

• Da un lato, si tratta di un gruppo demografico che in genere è titolare di qualche immobile. Spesso sono almeno proprietari della casa in cui vivono.
• Dall'altro, poiché la loro aspettativa di vita è più ridotta, lo sarà anche lo sconto applicato al prezzo di vendita. Quindi, più il venditore è anziano, più vantaggiosa sarà la vendita della nuda proprietà.

Qui di seguito trovi il link alla calcolatrice della rendita vitalizia immobiliare, con cui si ottengono dati approssimativi sull'importo mensile che si ricava dalla vendita della nuda proprietà, in base all'età e al genere dell'usufruttuario.

A cosa si può destinare il denaro della vendita della nuda proprietà

Gli over 65 possono ricorrere alla vendita della nuda proprietà per molti motivi, che migliorano tutti la loro qualità di vita:

1. Liberarsi dei debiti di carte di credito, prestiti o mutui che possono rappresentare un grande peso economico.
2. Aiutare figli o nipoti a pagare l'anticipo di un appartamento, dato che l'accesso al mercato immobiliare può essere difficile per i giovani.
3. Acquistare una seconda casa per realizzare quel sogno e godersi qualche fuga nella propria casa delle vacanze.
4. La pensione è il momento ideale per godersi la vita e scoprire il mondo: fare il viaggio dei sogni, visitare diversi Paesi, fare una crociera, ecc.
5. Se la casa in cui si vive ha bisogno di lavori per adattarsi meglio alle proprie esigenze, questo denaro può essere investito per migliorarla.
6. Comprare un'auto, una moto o perfino una barca e mantenere la propria indipendenza negli spostamenti.
7. Con la vendita della nuda proprietà si può ottenere il capitale iniziale per aiutare i figli ad avviare un'attività.
8. La vendita della nuda proprietà può servire per accedere alla migliore assistenza ospedaliera privata.
9. Molte persone anziane hanno bisogno dell'aiuto di una persona a domicilio nella vita quotidiana e in alcuni casi i figli non hanno le risorse economiche.
10. Vivere con più tranquillità: migliorare la propria qualità di vita senza preoccupazioni economiche.

Casi pratici: calcolo fiscale della nuda proprietà e dell'usufrutto

Esempio di vendita della nuda proprietà a 57 anni

Immaginiamo che Carmen, una donna di 57 anni, abbia bisogno di entrate e decida di vendere la nuda proprietà della sua casa, riservandosi l'usufrutto vitalizio. La casa è valutata 260.000 €.

Per calcolare il valore dell'usufrutto dovremo:

• Sottrarre a 89 (aspettativa di vita) l'età di Carmen. 89 – 57 = 32.
• Calcolare il 32 % del valore totale (260.000 €).
• Otteniamo quindi che il valore dell'usufrutto è di 83.200 €.

Quale sarà, dunque, il valore fiscale della nuda proprietà della sua casa? Per calcolarlo basterà sottrarre dal valore della casa (260.000 €) il valore dell'usufrutto (83.200 €). Otterremo un risultato di 176.800 €.

Esempio di vendita della nuda proprietà a 80 anni

Ricardo, un signore di 80 anni, ha bisogno di entrare in una residenza per anziani. Tuttavia, non ha entrate sufficienti per farlo.

Valuta la vendita della nuda proprietà della sua casa, valutata 160.000 €.

Per calcolare il valore fiscale dell'usufrutto ripeteremo l'operazione precedente:

1. 89 (aspettativa di vita) – 80 (anni) = 9 % (sconto).
2. Attenzione! Come abbiamo stabilito, lo sconto minimo in questi casi è del 10 %, quindi applicheremo questa cifra.
3. 10 % di 160.000 € (prezzo della casa) = 16.000 € (prezzo dell'usufrutto).
4. 160.000 € (prezzo della casa) – 16.000 € (prezzo dell'usufrutto) = 144.000 € (prezzo della nuda proprietà).

Ultimo esempio: usufrutto temporaneo

Abbiamo già visto come gli usufrutti vitalizi incidono su determinati scenari. Proponiamo quindi un ultimo esempio, per mostrare come si calcola l'usufrutto temporaneo.

Ancora una volta, immaginiamo un personaggio, Laura, che vuole trasferirsi a Madrid.
Per pagare l'anticipo della nuova casa pensa di vendere quella attuale, di sua proprietà. Tuttavia, è nel mezzo di un importante progetto di lavoro che durerà ancora due anni e che la costringerà a tornare quasi ogni giorno nella sua città attuale, Barcellona.

Così, dopo essersi informata, Laura decide di vendere la sua casa riservandosi un usufrutto di due anni. In questo caso il valore dell'usufrutto sarà del 2 % per anno di durata (cioè il 4 %). Se la casa di Laura è periziata 320.000 €, il valore dell'usufrutto sarà di 12.800 €. Pertanto il valore fiscale della nuda proprietà sarà di 307.200 €.

Conclusioni

Nuda proprietà + usufrutto = piena proprietà

 In sintesi, la nuda proprietà, insieme all'usufrutto, è una delle componenti della piena proprietà. Pertanto, chi detiene la nuda proprietà avrà diritto a compiere atti di disposizione, ma non a usare e godere del bene.

 Tuttavia, nel momento in cui si estingue l'usufrutto (per qualunque causa) il nudo proprietario recupererà questa facoltà, diventando quindi pieno proprietario.

 Se questo argomento ti interessa o hai qualche dubbio, puoi consultare le nostre FAQ nella pagina sulla vendita della nuda proprietà oppure contattarci direttamente, perché in Mas Vida siamo specialisti in questo tipo di operazioni.