Cos'è la Nuda Proprietà in un'eredità?

Oggi esistono molte alternative alla compravendita immobiliare tradizionale, soluzioni che si adattano perfettamente a situazioni particolari e che, nel caso delle persone anziane e dei loro eredi, possono offrire nuovi punti di vista, ma che è necessario conoscere nel dettaglio. In questo articolo ci concentreremo in particolare sul caso della nuda proprietà in una successione.

La prima cosa da chiarire è che, in questo tipo di procedimenti, è più comune di quanto sembri che un immobile spetti a più persone e che, di conseguenza, la “piena proprietà” si sdoppi.

Questa situazione fa sì che sia la nuda proprietà sia il diritto di uso e godimento dell'immobile, l'usufrutto, vengano divisi tra più titolari. Tenendo conto di ciò, è logico che la nuda proprietà possa essere lasciata in eredità da sola. Facendo parte del patrimonio della persona che la possiede, si tratta di un diritto legittimamente negoziabile o ereditabile.

Differenze tra nuda proprietà, usufrutto e piena proprietà in una successione

In Aun Más Vida siamo esperti nella vendita della nuda proprietà e conosciamo perfettamente tutti i fattori che entrano in gioco in qualsiasi successione di questo tipo. Con quanto detto finora, è facile farsi un'idea di cosa rappresentino i concetti di nuda proprietà, usufrutto e piena proprietà.

L'erede che diventa nudo proprietario possiede il titolo della casa, ma non può farne uso. Allo stesso tempo, l'usufruttuario ha il diritto di godere dell'immobile per un periodo di tempo che può essere vitalizio, compresa la possibilità di affittarlo o di trarne qualsiasi tipo di beneficio che non interferisca con la nuda proprietà. Quando l'usufrutto termina, per decesso dell'usufruttuario o per scadenza dei termini, il nudo proprietario diventa pieno proprietario, poiché detiene entrambi i diritti.

Per comprendere meglio le differenze tra questi concetti in una successione, la cosa migliore è fare un esempio. Una delle situazioni più comuni è che muoia uno dei due coniugi lasciando in eredità a un discendente il titolo dell'immobile in cui viveva con il proprio coniuge.

Il discendente non potrebbe affittare il bene, ma avrebbe la possibilità di vendere il diritto appena ereditato. Dal canto suo, il coniuge superstite assumerebbe il ruolo di usufruttuario, mantenendo il diritto di continuare a godere della casa o di affittarla, nonostante il cambio di nudo proprietario.

A seconda dei suoi interessi, l'erede potrebbe lasciare le cose come stanno e attendere l'estinzione dell'usufrutto, cercare di acquistarlo per ottenere la piena proprietà il prima possibile oppure vendere la sua parte all'usufruttuario affinché quest'ultimo diventi pieno proprietario.

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Come funziona la nuda proprietà in una successione?

Qualsiasi successione comporta una serie di adempimenti che, se si sommano al difficile momento emotivo vissuto dagli eredi che hanno appena perso una persona cara, possono trasformarsi in una pratica pesante e scomoda. In Mas Vida crediamo che, quanti più dubbi vengono chiariti in anticipo, tanto più il processo diventa sopportabile.

Per capire come funziona la nuda proprietà in questi casi possiamo guardare alla stessa legislazione spagnola in materia di successioni ed eredità, poiché si tratta di un concetto perfettamente regolamentato, con i suoi obblighi e i suoi benefici. La prima cosa da fare quando si riceve questo tipo di lascito è affrontare i consueti pagamenti legati all'eredità, come l'Imposta sulle Successioni e Donazioni.

Tuttavia, ciò che distingue la cessione della nuda proprietà è che si tratta di un diritto molto modellabile in base agli interessi di tutte le persone coinvolte nell'operazione. Vediamo nel dettaglio come funziona la nuda proprietà e perché si tratta di un investimento versatile e vantaggioso nel breve, medio e lungo periodo:

Si può negoziare

In qualsiasi successione della nuda proprietà, le condizioni dell'accordo devono essere rispettate per quanto riguarda l'usufrutto. Nell'esempio della coppia che abbiamo fatto, in genere il coniuge superstite assume l'usufrutto insieme a una quota della nuda proprietà, mentre il resto spetta legittimamente agli eredi del defunto.

Si può ripartire

Detto ciò, è comune che la nuda proprietà venga ripartita tra più persone. Anche le quote di ripartizione sono negoziabili, di solito tenendo conto di chi potrà diventare il potenziale pieno proprietario.

Anche l'usufrutto è soggetto a condizioni simili. Nel caso di usufruttuari vitalizi, il nudo proprietario acquisirebbe la piena proprietà dopo il decesso di tutti loro.

È flessibile

Trattandosi di diritti negoziabili, esistono infinite alternative che possono rispondere più o meno bene agli interessi dei familiari. Se non ci sono conflitti tra le parti coinvolte, questa opportunità rappresenta una soluzione ottimale per adattarsi a ogni situazione particolare. Può offrire liquidità nel breve periodo o un investimento redditizio nel medio o lungo periodo, se si assume la nuda proprietà e si attende l'estinzione dell'usufrutto.

Si può ereditare la nuda proprietà?

A questo punto dovrebbe essere chiaro che la nuda proprietà si può ereditare. Come abbiamo già detto, è molto comune che, per legge, l'usufrutto passi al coniuge insieme al 50 % del titolo dell'immobile e che i discendenti ereditino l'altra metà.

Se uno degli eredi morisse, i nipoti erediterebbero la percentuale corrispondente al loro genitore, ma non acquisirebbero la parte del coniuge. Esistono percentuali di ripartizione precise per suddividere la nuda proprietà, ma si possono negoziare tenendo conto degli interessi di ciascuno. Con l'eredità, le condizioni del nudo proprietario originario non cambiano.

È indispensabile avere chiaro il concetto di nuda proprietà in una successione, poiché può evitare futuri malintesi o conflitti e fa parte dei diritti e degli obblighi sia del nudo proprietario sia dell'usufruttuario.

Si può ereditare l'usufrutto?

Riguardo all'usufrutto c'è di solito più confusione. Secondo quanto stabilito dalla legislazione spagnola, l'usufrutto non si può ereditare, poiché si estingue con il decesso dell'usufruttuario. Quando ciò accade, come abbiamo già sottolineato, il nudo proprietario acquisisce il diritto di uso e godimento della casa e diventa titolare della piena proprietà del bene.

Ciò significa che non può essere incluso in un testamento come eredità. L'usufruttuario può godere dell'immobile solo finché è in vita, ma questo non significa che non possa ricavarne benefici, poiché potrà affittarlo o vendere il proprio diritto al nudo proprietario o a terzi.

Diritti e obblighi del nudo proprietario in una successione

Conosciamo ormai tutto ciò che riguarda la nuda proprietà, l'usufrutto, la piena proprietà e il ruolo che svolgono in una successione, ma è necessario avere chiari anche i diritti e gli obblighi del nudo proprietario in questo tipo di situazione. Acquisendo questo titolo per eredità, si acquisiscono anche le seguenti responsabilità:

Dovere di conservare il bene

L'erede dovrà conservare l'immobile in buono stato e garantirne la corretta manutenzione, eseguendo riparazioni, pagando le spese connesse ed evitando deterioramenti inutili.

Limiti nella disposizione dell'immobile

Pur avendo il diritto di vendere, cedere o ipotecare la sua parte della casa, il nudo proprietario non deve mai prendere decisioni che coinvolgano l'usufrutto, come ad esempio cercare di vendere la casa senza il consenso dell'usufruttuario.

Responsabilità nei confronti dell'usufruttuario

Allo stesso modo, nel caso in cui il titolare della proprietà non facesse fronte ai debiti e l'immobile venisse pignorato o messo all'asta giudiziaria, dovrebbe risponderne nei confronti dell'usufruttuario.

Pagamento delle imposte e delle spese corrispondenti

Il nudo proprietario è la figura incaricata di far fronte ai contributi straordinari. Inoltre, se al momento della costituzione dell'usufrutto l'immobile è gravato da ipoteca, dovrà farsi carico anche delle rate.

Di conseguenza, il nudo proprietario gode anche di alcuni diritti:

Diritto di voto riguardo all'immobile

Potrà votare su qualsiasi questione relativa alla casa in sé, sempre che ciò non interferisca con i diritti dell'usufruttuario. Se l'immobile si trova in un condominio, il nudo proprietario potrebbe partecipare alle decisioni condominiali.

Diritto di ipotecare

Secondo la Legge Ipotecaria spagnola, la nuda proprietà può essere ipotecata. Ciò significa che il titolare di questo diritto può richiedere un prestito sulla sua parte della casa gravata da usufrutto.

Allo stesso modo, anche l'usufruttuario ha i propri obblighi e diritti sull'immobile, come l'uso e il godimento di cui abbiamo già parlato in dettaglio. Lo riguardano anche l'obbligo di conservazione, i limiti nella disposizione dell'immobile o il pagamento dell'Imposta sui Beni Immobili, che è una delle poche spese a carico di questa figura.