Cos'è l'usufrutto di una casa?

Ci sono molti concetti legati al mondo immobiliare che risultano un po' confusi o sconosciuti per chi non ha a che fare con questo tipo di materie. Anzi, è comune che l'usufrutto o la nuda proprietà praticamente non vengano nominati nella vita di una persona finché non entra in gioco il tema dell'eredità. Anche chi ha sentito parlare di questi termini, spesso li interpreta male o non sa esattamente cosa significhi ciascuno di essi né quali implicazioni abbia.

Per quanto riguarda l'usufrutto, potremmo definirlo come il diritto di usare e godere di un bene altrui di cui non si detiene la proprietà. Si tratta di un diritto reale la cui parte complementare (il titolare del bene) è nota come nuda proprietà.

Un usufruttuario può usare il bene finché dura l'usufrutto, ma non ha il diritto di venderlo. Il nudo proprietario è titolare soltanto del dominio dell'immobile, ma finché il periodo di usufrutto non termina non può farne uso.

A volte, la persona che riceve l'usufrutto non ha del tutto chiari i propri diritti, come ad esempio che in caso di rinuncia deve ricevere un indennizzo. Non è raro nemmeno che l'usufruttuario di una casa non sappia che, se lo desidera, può affittarla e ottenerne una rendita. Quanto alla durata, questo diritto dipende principalmente dal fatto che si tratti di una persona fisica, di una società, di un ente, ecc.

In Aun Más Vida sappiamo bene che la maggior parte di queste pratiche è complicata e noiosa, per questo consigliamo sempre la consulenza di esperti nella vendita della nuda proprietà come noi. Per questo, nel corso di questo articolo cercheremo di chiarire tutti questi dubbi e di definire in modo chiaro e conciso tutto ciò che riguarda l'usufrutto di una casa.

Tipi di usufrutto

I tipi di usufrutto esistenti possono essere classificati in base alla loro natura. Secondo la legge, ad esempio, esistono l'usufrutto volontario e quello legale. Si può anche tenere conto dell'oggetto su cui ricade o della durata dell'usufrutto. Di seguito elenchiamo i principali:

In base alla loro costituzione legale

Volontario: si ha quando qualcuno stabilisce volontariamente in un accordo o nel proprio testamento la cessione dell'usufrutto. Ad esempio: due fratelli possiedono in comune una fabbrica e la sua produzione. Se uno dei due morisse, l'usufrutto potrebbe passare all'altro, anche se la proprietà passa agli eredi, che di solito sono i figli. Inoltre, all'interno dell'usufrutto volontario esistono tre sottocategorie:

• Inter vivos: in questo caso le parti interessate dall'accordo devono essere in vita al momento della firma.
• Mortis causa: tramite testamento.
• Per usucapione: questo concetto si riferisce al modo di acquisire la proprietà del bene, che deve avvenire nel rispetto di determinati requisiti e termini.

Legale: è quello che nasce per imposizione di legge. In Spagna è previsto soltanto il diritto di usufrutto del coniuge vedovo. Se ci sono discendenti, il vedovo riceve l'usufrutto del terzo di miglioria (tercio de mejora). Se ci sono ascendenti ma non figli, riceve l'usufrutto del 50% del patrimonio e, quando non ci sono né ascendenti né discendenti, riceve l'usufrutto di due terzi dell'intera eredità.

In base al loro oggetto

• Usufrutto su beni materiali: (mobili o immobili). L'usufrutto può ricadere su beni mobili o immobili come le case, su qualsiasi cosa o su una quota (nel caso in cui appartenga a più di una persona).
• Usufrutto su diritti: anche i diritti possono essere oggetto di usufrutto, con l'unica eccezione di quelli strettamente personali o non trasferibili. L'usufruttuario acquisisce qualsiasi beneficio prodotto dal diritto. Un esempio comune sono i diritti di credito, in cui l'usufruttuario riceve soltanto gli interessi.

In base alla loro durata

• Temporaneo: con un limite di tempo che può essere stabilito dal giudice o, nel caso di un usufrutto volontario, dal testatore.
• Vitalizio: come dice il nome stesso, questo tipo di usufrutto dura fino al decesso del suo titolare. Lo vediamo nel caso del coniuge vedovo, poiché non si estingue finché questi non muore.

Quali beni sono di solito oggetto di usufrutto?

Alcuni beni si prestano più di altri a diventare oggetto di usufrutto, come gli immobili. Se parliamo di eredità, soprattutto in un Paese come la Spagna con una forte tradizione di proprietà, le case o i terreni sono spesso sottoposti a questo tipo di procedimenti. Il motivo, molte volte, è evitare problemi familiari in cui un coniuge vedovo possa ritrovarsi danneggiato e senza casa a causa dell'eredità della proprietà dell'abitazione.

D'altra parte, anche le quote o le azioni di una società sono spesso un esempio. Sebbene il socio resti il nudo proprietario, in questi casi anche l'usufruttuario ha diritto di usare e godere di qualsiasi beneficio prodotto dal titolo.

Quando l'oggetto dell'usufrutto è il denaro, si tratta di una delle sue forme più complesse, poiché l'usufruttuario può usare il denaro di un determinato conto corrente, ma deve restituirlo una volta terminato il diritto.

È più semplice quando si tratta di beni materiali, anche se, se sono deteriorabili, l'usufruttuario ha comunque alcuni doveri da rispettare. Può utilizzare beni che si deteriorano senza consumarsi finché dura l'usufrutto e restituirli nello stato in cui si trovano al momento della scadenza. Tuttavia, dovrà indennizzare il proprietario in caso di deterioramento causato per sua colpa. Ad esempio, un bene deteriorabile potrebbe essere un quadro, che si deteriora con il passare del tempo anche se non può essere utilizzato. Un altro tipo di beni sono quelli che non possono essere usati senza consumarli, come il denaro. In questo caso l'usufruttuario deve pagarne il valore alla fine dell'usufrutto.

Anche in ambito rurale si ricorre spesso all'usufrutto di aree naturali, piantagioni e perfino di bestiame. In questo caso, allo stesso modo, l'usufruttuario deve sostituire le piante o gli animali persi con il passare del tempo e con la loro gestione, ma può avvalersi dei prodotti generati durante il periodo stabilito.

Come si calcola il valore dell'usufrutto?

Uno degli aspetti più utili che deve conoscere chiunque abbia un qualsiasi tipo di rapporto con questo diritto è come calcolarne il valore. Che si tratti di un nudo proprietario interessato a vendere la casa di cui è titolare o di un usufruttuario che sta valutando la possibilità di disfarsi del proprio diritto, entrambi dovrebbero conoscere questa formula. La prima cosa da fare è conoscere il tipo di usufrutto in questione, se temporaneo o vitalizio.

Usufrutto temporaneo:

Ogni diritto di questo tipo ha un valore specifico pari al 2% del valore del bene per ogni anno di durata dell'usufrutto. A questo va applicato un limite minimo del 10% e uno massimo del 70% sul valore totale.

Usufrutto vitalizio

Logicamente, nel caso dell'usufrutto vitalizio, cioè quando l'usufrutto dura per tutta la vita del titolare, non è possibile calcolare con certezza quanto durerà. Per questo motivo si stabilisce che l'età massima dell'usufruttuario sia di 89 anni, una stima basata su statistiche demografiche.

Successivamente, a questo numero bisogna sottrarre l'età dell'usufruttuario nel momento considerato. Il risultato diventa la percentuale proporzionale da applicare al valore finale del bene, anche in questo caso con un minimo e un massimo rispettivamente del 10% e del 70%.

Quando si estingue l'usufrutto?

Abbiamo appena spiegato che l'usufrutto può essere temporaneo o vitalizio. Questo può semplificare parecchio le cose, ma proviamo ad approfondire la spiegazione. Possiamo parlare di un termine di circa 20 anni su una casa o di un caso vitalizio: in entrambi i casi sappiamo quando terminerebbe. Nel caso di un ente o di una società, la durata dell'usufrutto non potrebbe mai superare i 30 anni. Ma quali altre cause di estinzione possono esserci?

Decesso dell'usufruttuario:

Partendo dall'ipotesi meno discutibile, va sottolineato che, se l'usufrutto è stato costituito a favore di più persone, il cosiddetto usufrutto successivo, il periodo termina quando muore l'ultima di esse.

Scadenza del termine o avverarsi di condizioni:

Se si tratta di un usufrutto con un periodo di tempo stabilito, si estingue al raggiungimento di quella data. D'altra parte, se è stata pattuita una condizione risolutiva, l'usufrutto terminerà non appena questa si avvera. Se l'usufruttuario morisse prima della scadenza del termine o dell'avverarsi della condizione risolutiva, l'usufrutto si estinguerebbe comunque, a meno che non fosse stata espressamente pattuita la possibilità che i suoi successori lo ereditassero.

Consolidazione:

Infine, usufrutto e nuda proprietà possono riunirsi nella stessa persona. In questo modo nasce il pieno proprietario, con il dominio assoluto del bene, che si tratti di una casa, di un diritto o di qualsiasi altra cosa.