Arrivare alla pensione con una casa di proprietà è un vantaggio importante, ma non sempre garantisce di disporre del denaro necessario per vivere serenamente. Può succedere che il patrimonio sia concentrato nella casa e che, invece, le entrate mensili risultino insufficienti per affrontare determinate spese, pagare un'assistenza domiciliare, aiutare i figli o, semplicemente, godersi di più questa fase della vita.
Esistono diverse formule per ottenere liquidità dalla casa. Una di queste è l'ipoteca inversa, un prestito rivolto principalmente agli over 65 che permette di ricevere una somma di denaro da un istituto finanziario (di solito tramite pagamenti periodici) senza smettere di essere proprietari. Il debito accumulato, interessi compresi, dovrà essere saldato dagli eredi alla morte del titolare della casa.
C'è anche la vendita della casa con affitto garantito, in cui si trasferisce la piena proprietà e il vecchio proprietario continua a viverci come inquilino. Un'altra possibilità è sottoscrivere una rendita vitalizia immobiliare oppure vendere la casa per acquistarne un'altra più piccola.
La vendita della nuda proprietà funziona in modo diverso. Il proprietario vende la titolarità della casa, ma si riserva l'usufrutto, cioè il diritto di continuare a utilizzarla per tutta la vita o per il periodo concordato. Chi compra diventa nudo proprietario, ma non può occupare la casa finché resta in vigore l'usufrutto.
Prima di firmare, è bene conoscere a fondo l'operazione e porsi almeno queste dieci domande.
1. Qual è il valore reale della mia casa?
Il punto di partenza deve essere una valutazione aggiornata dell'immobile. Non basta consultare il prezzo medio del quartiere o confrontare la casa con gli annunci pubblicati su internet. Posizione, stato, superficie, piano, ascensore, luminosità e possibilità di ristrutturazione possono cambiarne notevolmente il valore.
2. Come è stato calcolato il prezzo che riceverò?
Il prezzo della nuda proprietà è inferiore a quello di una vendita tradizionale perché l'acquirente non potrà utilizzare la casa finché esiste l'usufrutto. Per calcolarlo si tengono conto il valore dell'immobile, l'età della persona o delle persone usufruttuarie, la loro speranza di vita e le caratteristiche specifiche della casa.
3. Come e quando riceverò il denaro?
L'operazione può essere impostata con un pagamento unico, una rendita periodica o una combinazione di entrambe le formule. Non esiste un'opzione migliore in assoluto: dipenderà dalle esigenze di ciascuno.
Chi vuole pagare una ristrutturazione o aiutare i figli può preferire un capitale iniziale. Chi invece cerca di integrare la pensione forse apprezzerà di più una rendita mensile. Con questa calcolatrice puoi scoprire la rendita vitalizia che puoi ottenere dalla tua casa. Se ci sono pagamenti differiti, bisognerà definirne l'aggiornamento e le conseguenze di un eventuale mancato pagamento.
4. L'usufrutto sarà vitalizio o temporaneo?
Di solito ci si riserva un usufrutto vitalizio, che permette di restare nella casa fino al decesso. Si può anche concordare un usufrutto per un numero determinato di anni, ma questa opzione va valutata con particolare attenzione.
Se nella casa vive una coppia, sposata o no, è fondamentale che l'usufrutto tuteli entrambi e si mantenga fino al decesso dell'ultimo dei due. Tutti questi aspetti devono comparire espressamente nell'atto notarile.
5. Potrò affittare la casa se un giorno smetterò di viverci?
L'usufrutto di solito permette non solo di occupare la casa, ma anche di affittarla e di riscuotere i canoni. Tuttavia, è bene che questa possibilità sia indicata chiaramente.
Può essere molto utile se, più avanti, l'usufruttuario decide di trasferirsi da un familiare, cambiare residenza o entrare in una struttura assistenziale. L'affitto potrebbe allora contribuire a finanziare le cure di cui ha bisogno.
6. Quali imposte dovrò pagare?
La fiscalità dipende dalle circostanze personali e dal tipo di immobile. Quando una persona over 65 trasferisce la propria abitazione principale, la plusvalenza patrimoniale è esente dall'IRPF. Bisogna pagare solo la plusvalía municipal (l'imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni).
7. Chi paga le spese di notaio, registro e pratiche?
Tutte le spese dell'atto spettano alla parte acquirente, tranne la plusvalía municipal.
8. Chi pagherà le spese condominiali, l'IBI e le spese straordinarie?
Durante l'usufrutto le spese condominiali ordinarie sono a carico dell'usufruttuario, mentre le eventuali spese condominiali straordinarie spettano all'acquirente della nuda proprietà.
9. Chi si farà carico delle riparazioni e dell'assicurazione?
Come criterio generale, le riparazioni ordinarie legate all'uso e alla conservazione spettano all'usufruttuario, mentre quelle straordinarie ricadono sul proprietario. L'assicurazione del fabbricato spetta al proprietario e quella del contenuto all'usufruttuario.
10. Quali garanzie ho di poter continuare a vivere a casa mia?
Il diritto di usufrutto deve essere formalizzato davanti a un notaio e iscritto nel Registro della Proprietà. L'atto notarile deve indicare con chiarezza la sua durata, le persone tutelate, la ripartizione delle spese, la possibilità di affittare e le garanzie previste in caso di inadempimento.
Vendere la nuda proprietà è una decisione importante, ma non deve essere per forza complicata se si capisce bene ciò che si firma. Confrontare le offerte, ricevere una consulenza indipendente da un'azienda specializzata e chiarire con calma tutti i dubbi è il modo migliore per trasformare la casa in un sostegno per la pensione senza rinunciare a continuare a godersela.
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