Tutto sulla Rendita Vitalizia Immobiliare

La fase della pensione genera inquietudine in moltissime persone, perché temono che il reddito che percepiranno con la pensione sarà notevolmente inferiore a quello che percepivano con il lavoro.

La diminuzione del valore delle pensioni pubbliche negli ultimi anni, l'effetto della pandemia su di esse e la mancanza di una cultura del risparmio possono far sì che molte persone anziane in pensione inizino ad avere difficoltà economiche in questa fase della vita.

È importante sottolineare che la Spagna è un Paese di proprietari. Nel 2018 il 76,1% delle famiglie spagnole possedeva una casa di proprietà. È una delle percentuali più alte al mondo e spicca rispetto ai vicini europei.

Per questo in Spagna è frequente che le persone arrivino alla terza età con una casa di proprietà ma con un reddito basso a causa delle pensioni. Per compensare queste circostanze esistono prodotti finanziari che possono aiutare le persone anziane a mantenere il proprio tenore di vita grazie alla casa, senza per questo dover smettere di abitarci. Si tratta di una nuova e interessante formula di investimento che sta diventando una tendenza nel mercato immobiliare spagnolo e che consiste semplicemente nel vendere la nuda proprietà della casa a un acquirente o investitore interessato, mantenendo il diritto di usufrutto, cioè il diritto di usare, godere e vivere nella casa per tutta la vita.

Il modo in cui si riceve il pagamento definisce la formula di vendita della nuda proprietà: se si vuole percepire una somma mensile come pensione integrativa, si parla di rendita vitalizia immobiliare (da non confondere con il reddito universale o con l'assicurazione di rendita vitalizia).

Nell'articolo di oggi raccogliamo tutto ciò che devi sapere su questa formula, che sta aiutando centinaia di persone anziane ad avere la pensione che avevano sempre desiderato.

Che cos'è la Rendita Vitalizia Immobiliare?

Vendere la casa senza lasciarla e ricevere inoltre una rendita mensile per tutta la vita La rendita vitalizia immobiliare è uno strumento finanziario che consente al proprietario di una casa di ottenere una somma di denaro ogni mese senza smettere di viverci. Il trasferimento dell'usufrutto avviene al decesso del proprietario o dei proprietari, oppure trascorso un periodo di tempo concordato in anticipo tra le parti, e solo allora chi paga la rendita acquisisce la piena proprietà dell'immobile. In pratica si tratta di un'operazione di compravendita della proprietà, ma i venditori si riservano il diritto di usufrutto della casa. L'acquirente si impegna a pagare una rendita mensile concordata in anticipo finché vive il venditore, acquistando così la casa con una modalità di pagamento molto comoda e interessante. Inoltre, l'acquirente della casa si fa carico di alcune spese relative all'immobile, come l'IBI, le spese condominiali straordinarie e l'assicurazione del fabbricato.

La rata mensile

Per determinare la rata mensile che riceverà il venditore dell'immobile bisogna tenere conto di alcuni fattori di vitale importanza:

1. Il valore dell'immobile, come in qualsiasi altra compravendita immobiliare. Per questo è importante conoscere l'indirizzo esatto della casa, la località, le dimensioni e le caratteristiche, oltre al suo stato di conservazione. Di conseguenza, più alto è il valore del bene da vendere, più alta sarà anche la rata che riceverà il venditore.
2. L'età di chi vende. Per l'acquirente non è la stessa cosa pagare una rata vitalizia per 10 anni o per 20. Per questo l'età dei venditori è un fattore determinante quanto il valore dell'immobile per calcolare la rata: più il venditore è anziano, più alta sarà la rendita mensile che percepirà, e viceversa. Questo è uno dei vari motivi per cui in Mas Vida consigliamo questo tipo di operazioni alle persone over 65.

Con la nostra calcolatrice delle rendite vitalizie puoi ottenere una stima di quanto denaro potresti percepire ogni mese, selezionando semplicemente il valore dell'immobile e l'età del proprietario. È importante sottolineare, però, che la rata indicata è puramente orientativa e non costituisce una proposta vincolante.

Il pagamento iniziale

È possibile che i proprietari ricevano un pagamento iniziale per la loro casa, oltre alla rendita vitalizia mensile. In questo modo il venditore si assicura una liquidità importante per far fronte a diversi pagamenti fin dall'inizio, e l'acquirente paga una parte del capitale concordato, assicurandosi così la titolarità della casa e anticipando una percentuale importante del denaro all'inizio dell'operazione.

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Come ottenere una rendita vitalizia dalla propria casa

Una rendita vitalizia immobiliare può essere un'opzione molto interessante per i proprietari di una o più case che hanno difficoltà a sostenere le spese quotidiane dopo la pensione o che semplicemente vogliono disporre di maggiori risorse in questa fase. Oggi possono ottenere un'integrazione economica alla pensione senza dover lasciare la propria casa e, inoltre, liberarsi di buona parte delle spese che comporta avere una casa di proprietà.

La formula della rendita vitalizia immobiliare è spesso utilizzata da società di investimento e società patrimoniali per costituire un portafoglio di case nel medio periodo.

Tuttavia, ci sono anche privati che ricorrono a questo prodotto per acquistare una casa a un prezzo più conveniente e con un piano di pagamento più accessibile. Per questo esistono aziende specializzate nella vendita della nuda proprietà, come Mas Vida, che mettono in contatto acquirenti e venditori interessati a formalizzare un'operazione di rendita vitalizia immobiliare.

Per richiedere una rendita vitalizia immobiliare servono due requisiti:

Avere preferibilmente più di 65 anni

Avere una casa di proprietà

Il passo successivo è contattare un'azienda come Mas Vida, dove prendiamo in mano l'intero processo: illustriamo il servizio, valutiamo l'immobile, presentiamo ai venditori diverse proposte di rendita vitalizia, cerchiamo l'investitore adatto, ci occupiamo di gestire tutte le spese di formalizzazione dell'atto e restiamo sempre a disposizione dei nostri clienti anche dopo la firma dell'operazione davanti al notaio.

Si tratta di un'operazione che ottimizza la rendita del beneficiario, anche se non è prevista la possibilità per gli eredi di riscattare in seguito l'immobile. Questo permette ai beneficiari di ottenere una rendita superiore a quella delle alternative offerte dal mercato.

Nel caso delle coppie sposate, sia l'usufrutto sia la Rendita Vitalizia Immobiliare saranno sempre percepiti da entrambi i coniugi.

Vantaggi della rendita vitalizia

Come corrispettivo per il trasferimento della nuda proprietà, il beneficiario percepirà una rendita mensile, il cui importo varierà in base ai parametri indicati in precedenza. Oltre a mantenere il diritto di continuare a vivere nella propria casa come sempre e per tutta la vita, il venditore ha i seguenti vantaggi:

Spese di formalizzazione

Tutte le spese e le imposte generate dalla compravendita (compresa l'Imposta Municipale sulla Plusvalía) saranno interamente a carico dell'acquirente, per cui la formalizzazione dell'operazione sarà del tutto gratuita per il venditore.

Spese dell'immobile

L'usufruttuario smetterà per sempre di pagare le bollette dell'Imposta sui Beni Immobili, le spese straordinarie del condominio e l'assicurazione del fabbricato. Dovrà sostenere soltanto le quote condominiali ordinarie, le bollette delle utenze (acqua, luce, ecc.) e la tassa municipale sui rifiuti.

Garanzie legali

Offre tutte le garanzie legali, poiché è un'operazione che si formalizza davanti a un notaio e si iscrive nel Registro della Proprietà. Inoltre, l'atto di compravendita include una condizione risolutiva che rappresenta la massima garanzia legale nell'ipotesi di mancato pagamento di due rate della rendita: in base a essa la persona anziana recupera la piena titolarità della casa senza dover restituire le rendite mensili già percepite.

Titolarità condivisa

L'operazione può essere formalizzata da 2 persone o coniugi, purché siano titolari della casa.

Affitto e vendita dell'usufrutto

L'usufruttuario ha il diritto di affittare la casa o di vendere l'usufrutto, se lo ritiene opportuno.

Trattamento fiscale della rendita vitalizia immobiliare

Ci sono due aspetti fiscali che incidono quando si sottoscrive una Rendita Vitalizia Immobiliare:

1. Per il trasferimento della nuda proprietà della casa

• Incremento patrimoniale o plusvalenza IRPF. Sono esenti da questo incremento tutte le persone che trasferiscono la piena o la nuda proprietà, purché abbiano più di 65 anni e si tratti della loro abitazione principale. Anche quando non si tratta dell'abitazione principale, spesso non si pagano imposte.
• La plusvalía municipale. Questa imposta è a carico dell'acquirente.

2. Per la percezione della rendita

Per evitare una doppia imposizione, le rendite vitalizie immobiliari godono di un'importante riduzione ai fini fiscali, poiché si tratta di un capitale che era di proprietà del beneficiario e su cui ha già pagato le imposte a suo tempo.

Queste riduzioni sono determinate dall'età del venditore:

Età al momento della sottoscrizione	Rendita esente da imposte	Rendita soggetta a tassazione
Dai 70 anni in su	92%	8%
Tra 66 e 69 anni	80%	20%
Tra 60 e 65 anni	76%	24%
Tra 50 e 59 anni	72%	28%
Tra 40 e 49 anni	65%	35%
Meno di 40 anni	60%	40%

La rendita vitalizia nel Codice Civile spagnolo

La rendita vitalizia è ampiamente definita e tutelata dal Codice Civile spagnolo, più precisamente nel Capitolo IV:

Capitolo IV - Della rendita vitalizia

• Articolo 1802. Il contratto aleatorio di rendita vitalizia obbliga il debitore a pagare una pensione o rendita annua per la durata della vita di una o più persone determinate, in cambio di un capitale in beni mobili o immobili, la cui proprietà gli viene trasferita immediatamente con l'onere della pensione.
• Articolo 1803. La rendita può essere costituita sulla vita di chi dà il capitale, su quella di un terzo o su quella di più persone. Può anche essere costituita a favore della persona o delle persone sulla cui vita è stabilita, oppure a favore di un'altra o di altre persone diverse.
• Articolo 1804. È nulla la rendita costituita sulla vita di una persona già morta alla data della stipula, o che nello stesso momento sia affetta da una malattia che ne causi la morte entro i venti giorni successivi a tale data.
• Articolo 1805. Il mancato pagamento delle pensioni scadute non autorizza il beneficiario della rendita vitalizia a esigere il rimborso del capitale né a rientrare in possesso del fondo alienato; avrà soltanto il diritto di reclamare giudizialmente il pagamento delle rendite arretrate e la garanzia di quelle future.
• Articolo 1806. La rendita relativa all'anno in cui muore chi ne gode sarà pagata in proporzione ai giorni che ha vissuto; se doveva essere corrisposta a rate anticipate, si pagherà l'importo totale della rata che abbia iniziato a decorrere durante la sua vita.
• Articolo 1807. Chi costituisce a titolo gratuito una rendita sui propri beni può disporre, al momento della stipula, che tale rendita non sia soggetta a pignoramento per obbligazioni del beneficiario.
• Articolo 1808. Non si può reclamare la rendita senza dimostrare l'esistenza in vita della persona sulla cui vita è costituita

Caso pratico

Ramón, un signore di 77 anni, attualmente vedovo, riceve una delle pensioni più basse e possiede una casa, ereditata, in cui ha la sua residenza abituale.

Di recente ha firmato un contratto di rendita vitalizia con cui trasferisce la proprietà di questa casa valutata 300.000€, ricevendo in cambio una rendita vitalizia mensile e il diritto vitalizio di usare la casa.

Senza conoscere altri dati, la nostra calcolatrice stima una rendita mensile di 1.680 €

Per calcolare questa rendita, in Mas Vida otteniamo sia il valore di mercato sia il valore d'affitto della casa tramite valutazioni emesse da società di perizia indipendenti e accreditate presso il Banco de España. Inoltre, con i dati di età e genere del proprietario, consultiamo la longevità nelle tavole pubblicate ogni anno dall'Instituto Nacional de Estadística (INE) e dalla Dirección General de Seguros.

Conoscendo questi dati, quantifichiamo l'affitto che l'usufruttuario dovrebbe sostenere (fino al termine della tua aspettativa di vita) se fossi inquilino e, infine, lo sottraiamo dal valore di mercato della casa per determinare l'importo che ti spetta.

Conclusioni

• La rendita vitalizia immobiliare aiuta i pensionati a ottenere più liquidità se possiedono una casa di proprietà.
• Gli eredi perdono i loro diritti sulla casa.

Una Rendita Vitalizia Immobiliare è un'operazione realizzata davanti al notaio, con cui il proprietario della casa (di solito una persona in età avanzata) vende la nuda proprietà dell'immobile in cambio di una rendita mensile vitalizia, mantenendone l'usufrutto fino al decesso; con una Rendita Vitalizia Immobiliare potrai continuare a vivere nella tua casa, ricevere una rendita mensile e non dovrai farti carico delle spese tipiche del proprietario, come l'assicurazione del fabbricato, l'IBI e le spese condominiali straordinarie.

A differenza di un'ipoteca inversa, con una rendita vitalizia si possono ottenere entrate più alte, anche se è un'operazione che non si può annullare e, al decesso, gli eredi non possono recuperare la titolarità dell'immobile.

Se hai qualche dubbio, puoi consultare le nostre FAQ sulle rendite vitalizie oppure contattarci.