Soluzioni finanziarie per persone anziane attraverso il loro patrimonio

Oggi è risaputo che la Spagna ha una popolazione sempre più anziana, un futuro delle pensioni a dir poco incerto e circa l'84% della popolazione proprietaria della propria abitazione principale.

Queste circostanze fanno sì che molte persone anziane incontrino qualche difficoltà nel godersi la pensione, ed è quindi normale cercare soluzioni finanziarie che offrano un'integrazione alla pensione.

In Mas Vida vogliamo mostrarti le diverse opzioni che le persone anziane hanno per ottenere un capitale extra attraverso la propria casa, così da poter far fronte a eventuali pagamenti in sospeso o semplicemente per avere un cuscinetto economico più ampio di cui godere.

Possiamo classificarle in 2 grandi gruppi: quelle che comportano un trasferimento della proprietà e quelle che non lo comportano.

Formule che comportano un trasferimento della proprietà

• Nuda Proprietà
• Rendita Vitalizia Immobiliare
• Vendita con Affitto Garantito (Sale & Leaseback)

Formule che NON comportano un trasferimento della proprietà

• Ipoteca Inversa

Tra le formule che comportano un trasferimento della proprietà, parleremo principalmente di tre opzioni: la vendita della nuda proprietà, la rendita vitalizia immobiliare e la vendita con affitto garantito.

Anche se possono sembrare simili, ognuna ha le sue caratteristiche ed è fondamentale capirle bene affinché, al momento opportuno, si scelga l'opzione che risponde meglio alle esigenze specifiche di ogni persona.

Vendita della nuda proprietà

Vendere la titolarità dell'immobile in cambio di un pagamento unico

La vendita della nuda proprietà è un'operazione realizzata davanti al notaio, con cui la persona anziana vende il diritto di nuda proprietà della casa in cambio di un pagamento unico iniziale o di un pagamento dilazionato nel tempo. Ciò significa che la persona anziana non è più proprietaria della casa, ma ne mantiene l'usufrutto.

Due tipi di usufrutto:

1. Vendita della nuda proprietà con usufrutto vitalizio: con questa formula la persona anziana riceve un'unica somma di denaro riservandosi l'uso e il godimento della propria casa per tutta la vita.
2. Vendita della nuda proprietà con usufrutto temporaneo: con questa opzione il beneficiario si riserva l'usufrutto della casa per un periodo di tempo determinato e concordato in anticipo con l'acquirente.

Prezzo di acquisto

Dipende dall'età dei proprietari. Più alta è l'età, maggiore sarà l'importo totale da ricevere. Il prezzo finale della nuda proprietà è condizionato da fattori come la perizia della casa, il confronto con i valori di mercato delle case della zona, le stime sulla possibile rivalutazione futura della zona, una verifica della situazione legale dell'immobile, il calcolo dei costi ordinari e straordinari dell'immobile, l'Imposta sui Beni Immobili, ecc.

Condizioni d'uso

Il proprietario vende la titolarità della casa, ma disporrà sempre dell'usufrutto vitalizio dell'immobile. L'operazione può essere formalizzata da 2 persone o coniugi, purché siano titolari della casa.

L'usufruttuario ha il diritto di affittare la casa o di vendere l'usufrutto, se lo ritiene opportuno.

L'acquirente prenderà possesso effettivo della casa solo quando l'usufrutto sarà terminato.

Gli eredi perdono qualsiasi diritto sulla proprietà oggetto della nuda proprietà.

Garanzie

L'operazione si realizza mediante atto notarile e si iscrive nel Registro della Proprietà.

Vantaggi fiscali (per over 64 e abitazione principale)

Chi ha più di 64 anni NON deve pagare l'imposta sull'incremento patrimoniale (IRPF), uno dei vantaggi per cui questo tipo di operazioni è molto più interessante per questa fascia d'età.

Spese di formalizzazione

• Imposte:Imposta Municipale sulla Plusvalía (un'imposta locale il cui importo dipende dal numero di anni trascorsi dall'acquisto della casa e dal valore catastale del terreno).
• Onorari della società

Spese di manutenzione condivise

Il venditore si farà carico della quota condominiale ordinaria, delle utenze, della tassa sui rifiuti urbani e dell'assicurazione del contenuto, mentre l'acquirente-investitore paga l'Imposta sui Beni Immobili (IBI), le spese condominiali straordinarie e l'assicurazione del fabbricato.

Rendita vitalizia immobiliare

Integra la pensione con una rendita aggiuntiva ogni mese

Con una rendita vitalizia immobiliare la persona anziana riceve una pensione mensile in cambio della vendita della nuda proprietà della propria casa, e quindi mantiene anche il diritto di uso e godimento dell'abitazione. È un'operazione che non può essere annullata e, al decesso del titolare, gli eredi non potranno prendere possesso dell'immobile. Si può sottoscrivere a qualsiasi età, anche se le offerte migliori sono rivolte a chi ha più di 70 anni.

Tre formule:

1. Rendita temporanea classica: con questa formula la persona anziana mantiene l'usufrutto della casa per tutta la vita, ma la riscossione delle rendite mensili avverrà entro un periodo di tempo stabilito in anticipo.
2. Rendita vitalizia classica: si riceve una rendita mensile vitalizia in cambio della vendita della nuda proprietà della casa, riservandosi allo stesso tempo il diritto di usufrutto per tutta la vita. È la formula più comune.
3. Rendita vitalizia fuori casa: la persona anziana rinuncia al diritto di uso della casa, ma in cambio riceve un pagamento mensile più alto rispetto alla rendita vitalizia classica. Questa formula è pensata, ad esempio, per chi desidera lasciare la casa per trasferirsi in una residenza per anziani.

Prezzo di acquisto

Dipende dall'età dei proprietari. Più alta è l'età, maggiore sarà l'importo totale da ricevere. Il valore della rendita è condizionato da fattori come la perizia della casa, il confronto con i valori di mercato delle case della zona, le stime sulla possibile rivalutazione futura della zona, una verifica della situazione legale dell'immobile, il calcolo dei costi ordinari e straordinari dell'immobile, l'Imposta sui Beni Immobili, ecc.

Condizioni d'uso

Il proprietario vende la titolarità della casa, ma disporrà sempre dell'usufrutto vitalizio dell'immobile. L'operazione può essere formalizzata da 2 persone o coniugi, purché siano titolari della casa.

L'usufruttuario ha il diritto di affittare la casa o di vendere l'usufrutto, se lo ritiene opportuno.

L'acquirente prenderà possesso effettivo della casa solo quando l'usufrutto sarà terminato.

Gli eredi perdono qualsiasi diritto sulla proprietà oggetto della nuda proprietà.

Garanzie

L'operazione si realizza mediante atto notarile e si iscrive nel Registro della Proprietà.

Inoltre, l'atto di compravendita include una condizione risolutiva che rappresenta la massima garanzia legale nell'ipotesi di mancato pagamento di due rate della rendita: in base a essa la persona anziana recupera la piena titolarità della casa senza dover restituire le rendite mensili già percepite.

Vantaggi fiscali (per over 64 e abitazione principale)

Le persone over 70 godono di un trattamento fiscale eccellente, poiché hanno un'esenzione del 92% sull'importo ricevuto a titolo di rendita al momento della dichiarazione IRPF.

Spese di formalizzazione

NESSUNA. Tutte le spese e le imposte generate dalla compravendita (compresa l'Imposta Municipale sulla Plusvalía) saranno interamente a carico dell'acquirente, per cui la formalizzazione dell'operazione sarà del tutto gratuita per il venditore.

Spese di manutenzione condivise

Il venditore si farà carico della quota condominiale ordinaria, delle utenze, della tassa sui rifiuti urbani e dell'assicurazione del contenuto, mentre l'acquirente-investitore pagherà l'Imposta sui Beni Immobili (IBI), le spese condominiali straordinarie e l'assicurazione del fabbricato.

Vendita con Affitto Garantito (Sale & Lease Back)

Vendi la piena proprietà e resti nell'immobile come inquilino

La vendita con affitto garantito è un servizio con cui il proprietario di una casa ne vende la piena proprietà senza smettere di utilizzarla: al momento della firma della compravendita davanti al notaio, infatti, si firma contemporaneamente un contratto di locazione con l'acquirente per la durata stabilita dal venditore. Il contratto di locazione, inoltre, viene iscritto nel Registro della Proprietà, offrendo così ai nuovi inquilini tutte le garanzie legali per poter restare nell'immobile per il tempo concordato.

In questo modo l'affitto garantito trasforma le figure di venditore e acquirente, tipiche di qualsiasi compravendita, rispettivamente in inquilino e locatore.

Tre formule:

1. Vendita con affitto vitalizio: questo tipo di vendita con affitto garantito si caratterizza per la vendita della casa con incasso dell'intero prezzo concordato e, allo stesso tempo, garantisce al venditore dell'immobile l'affitto vitalizio fino al decesso.
2. Vendita con affitto a tempo concordato: si vende la casa e il venditore incassa l'intero prezzo pattuito. Contemporaneamente si definisce e si formalizza un contratto di locazione per un periodo determinato, trascorso il quale si smetterà di utilizzare la casa. Questo tipo di vendita è frequente quando si prevede di cambiare domicilio o quando si tratta di una seconda casa che non si usa abitualmente.
3. Vendita con prezzo dilazionato e affitto vitalizio o a tempo concordato: è una combinazione dei due tipi di vendita precedenti. Il prezzo di vendita non si riceve per intero alla firma davanti al notaio, ma viene incassato in più rate nell'arco di un periodo di tempo determinato. Questo periodo sarà concordato da entrambe le parti prima di formalizzare la vendita dell'immobile.

Prezzo di acquisto

L'importo che si riceve con questo servizio è superiore a quello che si riceve con la vendita della nuda proprietà. Il prezzo di acquisto oscilla tra il 70 e il 75 per cento del valore della casa (in alcuni casi persino l'80% e l'85% del valore) ed è determinato da fattori come la perizia della casa, il confronto con i valori di mercato delle case della zona, le stime sulla possibile rivalutazione futura della zona, una verifica della situazione legale dell'immobile, il calcolo dei costi ordinari e straordinari dell'immobile, l'Imposta sui Beni Immobili, ecc.

Prezzo dell'affitto

Il canone mensile da pagare viene fissato dopo che analisti esperti hanno svolto diversi studi sugli affitti presenti sul mercato per case simili a quella offerta.

Intervengono molti fattori: la posizione dell'immobile, la superficie, l'età dell'edificio, lo stato di conservazione, eventuali lavori di ristrutturazione eseguiti, ecc.

Condizioni d'uso

Si vende il 100% della proprietà all'acquirente, per cui il prezzo di vendita si riceve nel momento in cui si firma l'atto notarile. La compravendita dell'immobile è una vendita tradizionale, che di solito avviene con uno sconto rispetto al prezzo di mercato.

L'acquirente della casa diventerà con effetto immediato il suo locatore e il venditore diventerà inquilino dell'immobile, per cui dovrà pagare ogni mese un canone d'affitto. Questo importo viene determinato in base alle condizioni del mercato al momento dell'operazione per una casa con caratteristiche e posizione simili a quella venduta.

Non esiste alcun requisito preliminare per formalizzare una vendita con affitto garantito, se non quello di avere una casa di proprietà. Non importa, quindi, il valore dell'immobile né l'età degli attuali titolari. È valida anche se la casa è gravata da ipoteca, purché questa possa essere estinta con l'importo ricevuto dalla vendita.

L'acquirente prenderà possesso effettivo della casa solo quando sarà terminato il periodo di affitto stabilito.

Gli eredi perdono qualsiasi diritto sulla proprietà una volta estinto il contratto di affitto.

Garanzie

L'operazione si realizza mediante atto notarile e si iscrive nel Registro della Proprietà.

Vantaggi fiscali (per over 64 e abitazione principale)

Se l'operazione riguarda un immobile dichiarato come abitazione principale, il venditore è esente dal pagamento delle imposte sull'incremento patrimoniale nell'IRPF.

Spese di formalizzazione

• Imposte: Imposta Municipale sulla Plusvalía
• Onorari della società

Spese di manutenzione condivise

Il venditore si farà carico della quota condominiale ordinaria (a volte se ne occuperà l'acquirente), delle utenze, della tassa sui rifiuti urbani e dell'assicurazione del contenuto, mentre l'acquirente-investitore pagherà l'Imposta sui Beni Immobili (IBI), le spese condominiali straordinarie e l'assicurazione del fabbricato

Calcolo del valore della nuda proprietà

In Mas Vida consideriamo i seguenti fattori per determinare l'importo che spetta all'usufruttuario per la vendita della nuda proprietà:

• Valore di mercato della casa
• Valore dell'affitto della casa
• Genere ed età del venditore

Conoscendo questi dati, quantifichiamo l'affitto che l'usufruttuario dovrebbe sostenere (fino al termine della sua aspettativa di vita) se fosse inquilino e, infine, lo sottraiamo dal valore di mercato della casa per determinare l'importo che gli spetta.

Valore fiscale della nuda proprietà

Valore della piena proprietà = valore della nuda proprietà + valore dell'usufrutto

La normativa fiscale statale spagnola stabilisce le seguenti regole:

• Usufrutto temporaneo: 2% del valore totale per ogni anno, senza superare il 70%.
• Usufrutto vitalizio: 89 - età dell'usufruttuario = % da applicare, con un massimo del 70% e un minimo del 10%.

Una volta ottenuto il valore dell'usufrutto, il valore del diritto di nuda proprietà si calcolerà come differenza tra il valore dell'usufrutto e il valore totale dell'immobile.

Imposta Municipale sulla Plusvalía

L'imposta sulla plusvalía municipale viene riscossa da ciascuno dei comuni del territorio spagnolo. Questa tassa o imposta non grava sul prezzo ottenuto con la vendita della casa, ma sul valore del terreno.

Calcolo:

Coefficiente di aggiornamento del valore catastale dell'immobile

X Anni trascorsi dall'acquisto della proprietà (max. 20 anni)

X Valore catastale del terreno

X Aliquota d'imposta del comune

X % di nuda proprietà (calcolata nella sezione precedente: valore fiscale della nuda proprietà)

= Imposta Municipale sulla Plusvalía

Ipoteca inversa

Ricevere un prestito ipotecario in cambio della garanzia della casa, continuando a viverci

L'ipoteca inversa è un tipo di prestito ipotecario rivolto alle persone over 65 proprietarie di una casa.

A differenza del mutuo tradizionale, in questo caso è il titolare a ricevere dalla banca una somma in cambio della garanzia della casa (di solito sotto forma di pagamento unico, di rendita mensile o di una combinazione di entrambi). Il vantaggio è che può continuare a usarla fino al decesso e non ne perde mai la proprietà.

Questo prodotto finanziario è regolato dalla Legge 41/2007. Oltre agli over 65, possono sottoscriverla le persone non autosufficienti e quelle a cui è stato riconosciuto un grado di disabilità pari o superiore al 33%.

Formule di ipoteca inversa

Il prestito si può ricevere come:

1. Importo unico all'inizio
2. Sotto forma di mensilità vitalizie
3. Combinazione di capitale iniziale più mensilità vitalizie.

Prezzo di acquisto

L'importo da percepire con un'ipoteca inversa vitalizia dipenderà principalmente da:

• Il valore risultante dalla perizia della casa, dell'appartamento, ...
• L'età del richiedente: man mano che aumenta l'età del sottoscrittore, aumenterà la rendita mensile percepita con l'operazione, poiché l'istituto stima che dovrà versare denaro per meno tempo.
• Il genere. Le donne hanno un'aspettativa di vita più alta e, di conseguenza, in genere hanno una rata più bassa.
• Il tasso d'interesse applicato dalla banca.
• Il tipo di casa da ipotecare.

Condizioni d'uso

I titolari devono avere un'età pari o superiore a 65 anni oppure trovarsi in una qualsiasi situazione di non autosufficienza o disabilità.

L'istituto potrà esigere il debito ed escutere l'ipoteca solo al decesso del mutuatario o, se così previsto dal contratto, al decesso dell'ultimo dei beneficiari.

La casa deve essere stata periziata e deve essere assicurata contro i danni secondo la normativa vigente.

L'utente potrà sottoscrivere l'ipoteca inversa per estinguere un mutuo ancora in corso.

Il debitore deve disporre dell'importo del prestito o del credito mediante erogazioni periodiche o in un'unica soluzione.

Il titolare del credito conserva la proprietà e l'uso della casa ipotecata.

Con l'ipoteca inversa gli eredi non perdono i propri diritti sulla casa oggetto del prestito.

Pagano gli eredi: quando il titolare del credito muore, sono gli eredi a farsi carico del debito (prestito e interessi); un debito che, logicamente, cresce con il passare degli anni. Gli eredi hanno 12 mesi di tempo per saldare il debito. Se non ci sono eredi, o se questi non vogliono o non possono saldarlo, l'istituto finanziario escute la casa.

Vantaggi fiscali

Le somme ricevute con l'ipoteca inversa non sono considerate reddito ai fini dell'IRPF perché sono erogazioni di un credito, e sono quindi esenti da imposte. Le somme ricevute che sono legate a un'assicurazione di rendita vitalizia sono invece soggette a tassazione, con importanti vantaggi fiscali.

Spese di formalizzazione

L'utente dovrà sostenere soltanto le spese della perizia ufficiale prima della concessione dell'ipoteca inversa. Le altre spese associate saranno incluse nell'importo del prestito stesso (commissione di apertura, notaio, Registro della Proprietà, ecc.).

Conclusioni e contatti

Come hai visto, esistono diversi prodotti per trovare un'integrazione economica alla tua pensione, ognuno con i suoi vantaggi e le sue peculiarità.

In Mas Vida vogliamo offrirti sempre il servizio più adatto alle tue esigenze. Non esitare a scriverci a italia@aunmasvida.it o a chiamarci al +39 388 814 2486. Puoi anche lasciare un commento con qualsiasi dubbio tu abbia.