Tutto sull'Ipoteca Inversa

Come ottenere denaro dalla tua casa per integrare la pensione

Che cos'è l'ipoteca inversa? Come funziona? Quali requisiti bisogna soddisfare per sottoscriverne una? Quali garanzie offre?

In questo articolo Mas Vida passa in rassegna alcuni punti chiave sull'ipoteca inversa, un prodotto che sta diventando una soluzione finanziaria per chi vuole integrare il proprio reddito da pensione senza perdere la titolarità della propria casa.

Che cos'è l'ipoteca inversa

L'ipoteca inversa è una forma di prestito ipotecario sulla casa che serve a trasformare una parte del valore dell'abitazione in una rendita mensile, che può essere anche vitalizia. È pensata per le persone over 65 con una casa di proprietà, grazie alla quale possono ottenere un reddito senza perderne la proprietà.

A differenza di un prestito tradizionale, l'Ipoteca Inversa garantisce al proprietario il pagamento di una rendita mensile fino a una scadenza stabilita, senza dover pagare alcuna rata. È anche possibile ricevere una somma più alta all'inizio e delle rendite mensili aggiuntive.

L'ipoteca inversa si basa sulla disponibilità di un credito con garanzia ipotecaria, con il vantaggio che la persona anziana non deve rimborsare in vita le somme ricevute né gli interessi, se non lo desidera, come accade invece con un mutuo standard. In questo modo il rimborso del debito viene rinviato al decesso del contraente.

Tipi di Ipoteca Inversa

Ipoteca Inversa Vitalizia

Con questa formula i sottoscrittori ricevono una somma mensile finché vivono. Inoltre il prestito ipotecario è accompagnato da un'assicurazione di rendita vitalizia che entra in funzione se la persona anziana sopravvive alla durata del credito. In altre parole, si garantisce che la somma mensile stabilita verrà percepita per tutta la vita della persona anziana, per quanto lunga sia. Inoltre, se lo desidera, potrà richiedere un anticipo di capitale o un'erogazione iniziale.

Ipoteca Inversa Temporanea

In questo caso i sottoscrittori ricevono anch'essi una somma mensile, ma solo per un periodo di tempo determinato. La durata di tale periodo dipende dall'importo ricevuto, dall'età del cliente e dal valore della casa.

Ipoteca Inversa a Pagamento Unico

Con questa formula si riceve l'intero importo del credito in un'unica erogazione.

Come funziona l'ipoteca inversa

Il funzionamento dell'ipoteca inversa prevede diversi aspetti importanti:

• Permette all'utente di continuare a vivere nella casa per tutta la vita e anche di affittarla, se lo desidera.
• Non si perde la proprietà della casa, che viene utilizzata come garanzia del prestito.
• Il sottoscrittore può estinguere anticipatamente l'ipoteca inversa, anche in modo unilaterale.
• La firma dell'ipoteca inversa è esente dall'imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD) e non è soggetta a tassazione nell'IRPF.
• La persona anziana non deve necessariamente saldare il debito in vita, se non lo desidera: saranno i suoi eredi, dopo il decesso dell'utente, a dover pagare l'importo totale prestato più i relativi interessi (maggiori informazioni nel nostro articolo su cosa succede agli eredi quando si sottoscrive un'ipoteca inversa).

Esempio: “Per una casa da 600.000€ si possono ottenere circa 200.000€. Indipendentemente da come si riceve il denaro, gli eredi riceveranno la casa e il debito di 200.000€ più gli interessi”.

Per pagare questa somma, gli eredi possono vendere l'immobile e tenere il denaro che resta dopo aver saldato il debito, chiedere un nuovo mutuo per pagare oppure rinunciare all'eredità e lasciare che la banca escuta l'ipoteca e si tenga la casa. Inoltre l'erede non risponde con il proprio patrimonio dell'ipoteca inversa sottoscritta dal genitore, cosa che invece accade con altri debiti ereditati.

Quanto denaro posso ottenere con un'ipoteca inversa

La persona anziana interessata a sottoscrivere un'ipoteca inversa deve sapere che riceverà un importo che di solito è compreso tra il 25% e il 45% del valore di perizia della casa (a seconda di variabili come l'età, se c'è un solo proprietario o due…) e che può essere riscosso secondo diverse modalità, che corrispondono ai tipi di ipoteca inversa già visti: ipoteca inversa vitalizia, ipoteca inversa temporanea e ipoteca inversa a pagamento unico.

Chi interviene nel processo

Nel processo devono intervenire un finanziatore (banca, compagnia assicurativa o altro istituto di credito), un consulente indipendente (in questo caso Mas Vida) e il cliente.

Inoltre, per poter concedere l'ipoteca, è necessario effettuare prima una perizia della casa da parte di una società ufficiale e accreditata presso il Banco de España.

L'ipoteca inversa è un prodotto che offre tutte le garanzie legali

L'ipoteca inversa è un prodotto finanziario regolato e tutelato dalla legge. Il preambolo VIII della Legge 41/2007 la definisce un'alternativa finanziaria con una componente sociale, perché offre ai pensionati la possibilità di ottenere liquidità utilizzando la propria abitazione principale.

“Rendere liquido il valore della casa mediante prodotti finanziari potrebbe contribuire ad attenuare uno dei grandi problemi socioeconomici della Spagna e della maggior parte dei Paesi sviluppati: soddisfare il crescente fabbisogno di reddito negli ultimi anni di vita. […] Non c'è dubbio che lo sviluppo di un mercato delle ipoteche inverse, che consenta alle persone anziane di utilizzare parte del proprio patrimonio immobiliare per aumentare il proprio reddito, offra un grande potenziale di generazione di benefici economici e sociali. La possibilità di godere in vita del risparmio accumulato nella casa aumenterebbe enormemente la capacità di livellare il profilo di reddito e di consumo lungo il ciclo di vita, con il conseguente effetto positivo sul benessere”.

L'Ipoteca Inversa, come qualsiasi altro credito, viene formalizzata davanti al notaio e iscritta nel Registro della Proprietà.

Chi chiede un'ipoteca inversa

Un'ipoteca inversa può essere richiesta da qualsiasi persona over 65 con una casa di proprietà. Il motivo per cui si richiede questo prodotto è integrare il reddito da pensione con una parte del patrimonio immobiliare, lasciandone però una parte agli eredi. In questo video Rosa ci racconta la sua esperienza.

Quali condizioni bisogna soddisfare per chiedere un'ipoteca inversa

• Avere più di 65 anni ed essere proprietari della casa (è possibile anche con un grado di disabilità minimo del 33% o in situazione di non autosufficienza)
• Non essere più di due richiedenti
• L'immobile non deve avere ipoteche né altri gravami
• Deve avere un valore di mercato superiore a 150.000€
• La casa deve essere periziata e assicurata contro i danni
• Deve trattarsi della residenza abituale
• È necessario ricevere un servizio di consulenza indipendente prima della sottoscrizione
• È consigliabile coinvolgere e informare gli eredi dell'operazione, poiché saranno loro a dover estinguere il debito
• L'estinzione da parte degli eredi non è soggetta a penale per estinzione anticipata
• La banca o la compagnia assicurativa potrà recuperare il debito solo nei limiti dei beni dell'eredità, senza intaccare il resto del patrimonio dell'erede

Vantaggi dell'ipoteca inversa

• Si mantiene sempre la titolarità della casa.
• L'ipoteca inversa ha la garanzia e il sostegno dei principali istituti bancari d'Europa.
• Possibilità di richiedere una somma iniziale per coprire qualche spesa in sospeso, avere un capitale per eventuali imprevisti futuri, aiutare un familiare o semplicemente godersi la pensione
• L'ipoteca si può estinguere in qualsiasi momento, ad esempio se la persona anziana decide di vendere la casa. Il debito generato è la somma delle spese di accensione dell'ipoteca, degli importi ricevuti e degli interessi che la banca applica su di essi.
• La banca può esigere l'estinzione del debito solo dopo 12 mesi dal decesso del titolare: saranno quindi gli eredi, se lo desiderano e accettano l'eredità, a dover pagare il debito, attraverso una delle seguenti opzioni:
  • Vendere l'immobile per estinguere il debito con il ricavato, tenendo per sé l'eccedenza. L'Ipoteca Inversa è concepita in modo che gli eredi abbiano un margine
  • Estinguere direttamente il debito, se dispongono delle risorse economiche necessarie
  • Accendere un nuovo mutuo per l'ammontare del debito accumulato, da rimborsare con rate mensili, trattandosi di un'ipoteca
• Puoi affittare la tua casa, ottenendo un'ulteriore integrazione al reddito che ti offre l'Ipoteca Inversa.
• Eccellenti benefici fiscali, perché le ipoteche inverse sono esenti da tassazione: non dovrai pagare nulla nella tua dichiarazione dei redditi per le somme che ricevi tramite l'Ipoteca Inversa.

Qual è il trattamento fiscale dell'ipoteca inversa?

Un altro vantaggio molto interessante dell'ipoteca inversa è il suo trattamento fiscale: le erogazioni mensili ricevute tramite l'Ipoteca Inversa, se costituite sull'abitazione principale dei titolari e se questi hanno più di 65 anni, non sono soggette a tassazione nell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPF).

Inoltre, anche le rendite percepite tramite la Rendita Vitalizia godono di un trattamento fiscale favorevole. Gli assicurati che al momento della sottoscrizione di questo prodotto hanno 70 anni o più pagheranno l'IRPF solo sull'8% dell'importo della rendita ricevuta, considerato come reddito.

In definitiva, con l'ipoteca inversa il sottoscrittore firma un prestito ipotecario dando in garanzia la casa, ma non la sua proprietà, in cambio di una somma di denaro.

Cosa succede dopo il decesso dei titolari

Dopo il decesso di tutti i titolari, gli eredi dell'ipoteca inversa hanno diverse opzioni:

• Vendere la casa e pagare il prestito: gli eredi hanno 9 mesi senza interessi per restituire l'importo dovuto, e possono estinguere il debito con la vendita della casa
• Tenere la casa: possono mantenerne la titolarità pagando il capitale e gli interessi maturati.
• Rinunciare all'eredità: in questo caso l'istituto dovrà avviare il relativo procedimento giudiziale o stragiudiziale per recuperare il debito, potendo rivalersi solo sull'immobile ipotecato, ma non sugli eredi.

In Mas Vida possiamo consigliarti il modo migliore per integrare la tua pensione

Esistono diversi prodotti per trovare un'integrazione economica alla tua pensione, ognuno con i suoi vantaggi e le sue peculiarità. In Mas Vida vogliamo offrirti sempre il meglio, per questo possiamo aiutarti a capire quale prodotto fa al caso tuo in base alle tue esigenze.

Scopri gratis l'importo che otterresti con l'ipoteca inversa

Domande frequenti