La vendita della nuda proprietà, una buona soluzione per integrare la pensione

Nel primo semestre del 2024 le operazioni di nuda proprietà in Spagna sono raddoppiate: una buona soluzione per integrare la pensione di molti pensionati che hanno una casa di proprietà e percepiscono una pensione modesta.

Tuttavia, è un mercato che deve ancora crescere molto nel nostro paese: nel 2023 sono state realizzate solo 1.845 operazioni di questo tipo in tutta la Spagna, secondo il Colegio de Registradores.

La nuda proprietà è una formula che permette agli over 65 di vendere la propria abitazione principale in cambio di un pagamento unico o di una rendita vitalizia immobiliare, mantenendone l'usufrutto, cioè il diritto di continuare a usare la casa per tutta la vita.

Le operazioni hanno uno sconto medio del 35% sul prezzo di mercato

Secondo i dati di MAS VIDA, il profilo medio di chi realizza questo tipo di operazioni è una persona di circa 75 anni, con una casa dal valore di mercato di circa 340.000 €, che ottiene per essa circa 220.000 €, il 35% in meno del suo valore.

In cambio di questo sconto, il titolare della casa mantiene l'usufrutto e può continuare a vivere nella propria abitazione per tutta la vita. Il prezzo dipende dall'età del venditore: più è alta, più la somma ottenuta dalla vendita si avvicina al valore di mercato.

Over 65 che vogliono ottenere liquidità e integrare la pensione

In Spagna l'85% degli over 65 ha una casa di proprietà. Molte di queste persone hanno una pensione inferiore a 1.254€, che è la pensione contributiva media in Spagna, e hanno bisogno di rendere liquido il proprio patrimonio immobiliare.

Le persone che realizzano queste operazioni ottengono liquidità per saldare debiti, propri o per aiutare i figli con i loro mutui, ecc. Le formalizzano anche semplicemente per ricevere una somma importante, integrare la pensione e potersi godere la pensione senza ristrettezze.

Chi utilizza questo tipo di prodotti è una persona o una coppia di circa 75 anni, con un appartamento di proprietà, generalmente nelle grandi città, soprattutto Madrid e Barcelona, che desidera avere un cuscinetto finanziario o una rendita vitalizia, ma vuole continuare a vivere per sempre nella propria casa.

La liquidità ottenuta con queste operazioni non deve essere tassata da Hacienda

Un aspetto molto interessante di questo tipo di operazioni è il trattamento fiscale: gli over 65 che vendono la propria abitazione principale con una di queste formule per rendere liquidi i propri beni immobiliari non devono pagare a Hacienda imposte sull'incremento patrimoniale della vendita.

Secondo i dati di MAS VIDA, su 100 operazioni di questo tipo il 60% riguarda la vendita della nuda proprietà, il 30% una vendita con affitto garantito (il venditore resta nella casa pagando un affitto inferiore al prezzo di mercato) e il 10% l'ottenimento di un'ipoteca inversa.

E tra chi sceglie la vendita della nuda proprietà, il 50% opta per un pagamento unico, il 5% per una rendita vitalizia e il 45% per una formula mista: una somma + una rendita vitalizia. Sono tutte ottime soluzioni per integrare la pensione.

Il tempo medio di formalizzazione delle operazioni è di circa 5 settimane dall'avvio delle pratiche (perizia della casa, ricerca di un investitore, verifica della documentazione, ecc.) fino alla firma dal notaio. Le operazioni sono regolate dalle autorità finanziarie.

Questo tipo di operazioni crescerà in modo esponenziale nei prossimi anni

Un'altra opzione per integrare il reddito della pensione senza perdere la titolarità né l'uso della casa è richiedere un'ipoteca inversa. Secondo uno studio EPPARG condotto in 13 paesi, tra cui la Spagna, il mercato complessivo dell'ipoteca inversa in Europa supererà i 45.000 milioni di euro nel 2033.

È necessario diffondere la conoscenza di questo tipo di prodotti per facilitare alle persone anziane la valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare; è una formula molto interessante per ottenere un reddito aggiuntivo che integri la pensione e che, inoltre, non è soggetto a tassazione purché l'immobile interessato sia l'abitazione principale.