Seconde case e nuda proprietà

Le seconde case come soluzione per affrontare la crisi

L'hai ereditata o l'hai comprata al momento giusto. Da anni te la godi e te ne prendi cura, cioè paghi le spese e le imposte abituali: quota condominiale, Imposta sui Beni Immobili, assicurazioni, consumi e manutenzione di luce e acqua… Al mare, in montagna o in una zona lontana dal caos della città. Questo tipo di casa si chiama seconda casa. Un immobile che usi durante le vacanze o nei fine settimana fuori porta. O anche per periodi più lunghi, se sei già in pensione.

Finora hai potuto sostenere queste spese senza problemi ma, all'improvviso, arriva il coronavirus a far vacillare il sistema economico, emergono nuove situazioni da affrontare economicamente o semplicemente desideri goderti di più la pensione. Per far fronte a questi problemi bisogna fare qualche taglio o ottenere un'iniezione di capitale e, quando inizi a guardare le tue spese mensili e annuali, vedi che buona parte del tuo bilancio mensile se ne va nelle spese degli immobili. È proprio in momenti come questi che ci si pone una domanda molto importante: vendo la mia seconda casa o continuo a godermela?

In Mas Vida ti proponiamo una terza opzione: perché non entrambe le cose? A prima vista questa terza opzione può sembrare impossibile: come posso vendere la mia casa e continuare a goderne? Questo tipo di operazione, che sta prendendo sempre più piede in Spagna e in Europa, si chiama vendita della nuda proprietà.

Ma che cos'è la nuda proprietà? Che cosa comporta? Questo concetto vale anche per le seconde case? Ti spieghiamo tutto nel dettaglio, così avrai delle opzioni sul tavolo nel caso in cui tu stia pensando di vendere una delle tue case.

Che cos'è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il diritto di una persona su una cosa di cui è proprietaria a livello legale, ma che non può usare: ne ha cioè la titolarità, ma non l'usufrutto. Il possesso e il godimento di quel bene saranno nelle mani di un terzo, dando luogo a quello che si chiama diritto di usufrutto.

In sintesi, consiste nella titolarità di un bene, che però non comporta il suo godimento o possesso. Così, la piena proprietà si ha quando usufrutto e nuda proprietà coincidono nella stessa persona.

Nel caso degli immobili, la vendita della nuda proprietà consiste nel fatto che il proprietario di una casa ne vende la titolarità in cambio di denaro, con un pagamento unico o con pagamenti periodici (quella che si chiama rendita vitalizia), e può continuare a godersi la casa fino al decesso.

Il principale vantaggio della vendita della nuda proprietà è che puoi continuare a usare la casa per tutta la vita e allo stesso tempo ottenere un reddito extra dalla sua vendita.

Poiché si vende la titolarità, la persona smette di essere la padrona e perde per sempre la proprietà della casa. Tuttavia, si assicura il pieno diritto di usarla e goderne fino al decesso.

Questo tipo di operazioni è più vantaggioso se i proprietari della casa hanno più di 64 anni e si tratta della loro abitazione principale, perché non sono soggetti al pagamento delle imposte sull'incremento patrimoniale nell'IRPF. Per questo, anche se questa alternativa è alla portata di chiunque, è più diffusa tra i pensionati che hanno bisogno di integrare la pensione o di estinguere alcuni oneri per vivere con più tranquillità.

Vendere la nuda proprietà della seconda casa

La vendita e l'acquisto della nuda proprietà sono del tutto validi per qualsiasi casa, e questo naturalmente include le seconde case.

Di seguito elenchiamo una serie di vantaggi che si possono ottenere vendendo la nuda proprietà della tua seconda casa:

• È un modo per disporre di liquidità immediata (con un pagamento unico) o periodica (con una rendita mensile extra, che può essere vitalizia o durare per il tempo concordato con l'acquirente) e continuare a goderti la tua seconda casa come hai fatto finora, o per tutto il tempo che vuoi!
• Si sostengono solo le spese legate all'uso della casa. In altre parole, pagherai solo il condominio, la luce, l'acqua e il riscaldamento, evitando così le spese condominiali straordinarie, l'Imposta sui Beni Immobili e l'assicurazione del fabbricato.
• Aumentare le possibilità economiche per pagarsi cure mediche, assistenza a domicilio, attività di svago come i viaggi, ecc.
• Con il ricavato della vendita della nuda proprietà è possibile fare lavori di ristrutturazione sia nella prima sia nella seconda casa. Questo può essere particolarmente utile per le persone anziane che hanno bisogno di adattare la casa per diversi motivi.
• Avere la possibilità di vendere l'usufrutto se non si desidera più usare la casa, il che comporta un' ulteriore iniezione di denaro.
• Distribuire l'eredità in anticipo: è un modo per ripartire il valore della nuda proprietà e aiutare i figli o gli eredi continuando a godere dell'usufrutto della casa.

In Mas Vida vogliamo citare un vantaggio che ci sembra della massima importanza e di cui si parla poco: avendo accesso a una pensione integrativa potrai goderti una migliore qualità di vita, e questo si traduce direttamente in un aumento dell'aspettativa di vita. Le statistiche dimostrano che con un maggiore potere d'acquisto si vive di più!

E attenzione, perché non è finita qui…. Ci sono ancora altri vantaggi che devi conoscere…

Affittare dopo aver venduto la nuda proprietà

Immagina che, dopo aver venduto la nuda proprietà della tua seconda casa, continui a usarla come prima, cioè te la godi per brevi periodi durante le vacanze.

A questo punto, è possibile affittare la casa a un terzo per il resto dell'anno dopo aver venduto la nuda proprietà?

La risposta è sì, puoi affittare la tua seconda casa al prezzo che ritieni opportuno e questo non crea alcun problema rispetto alla precedente compravendita.

Lo prevede l'art. 480 del Codice Civile spagnolo:

“L'usufruttuario potrà sfruttare personalmente la cosa in usufrutto, darla in locazione ad altri e alienare il suo diritto di usufrutto, anche a titolo gratuito, ma tutti i contratti che stipuli in qualità di usufruttuario si risolveranno al termine dell'usufrutto, salvo la locazione dei fondi rustici, che si considererà valida per tutta l'annata agraria.”

Ecco alcune opzioni per affittare la casa di cui hai venduto la nuda proprietà:

Affitto di lunga durata

Se non vai nella tua seconda casa per lunghi periodi, questa casa può essere ideale da affittare per periodi prolungati. Ciò ti permette di percepire mese dopo mese un reddito extra costante; per questo è molto importante scegliere con attenzione il profilo degli inquilini, perché stai lasciando loro la tua casa e può sempre capitare qualche brutta sorpresa, sotto forma di danni o (peggio) di mancati pagamenti.

Affitto per le vacanze

Se la tua casa si trova in una località turistica o in una posizione attraente, puoi scegliere l'affitto per le vacanze. In questo caso è importante tenere presente che, avendo a che fare con più inquilini, bisogna fare attenzione anche ai possibili danni, per cui non bisogna trascurare il profilo degli inquilini. Con questa formula puoi ottenere entrate piuttosto considerevoli, soprattutto d'estate, il periodo più richiesto dal turismo e quindi il più redditizio per l'affitto.

È importante sottolineare che l'affitto per le vacanze non ti impedisce di goderti la tua casa, al mare o in montagna: puoi riservare un periodo per te e per i tuoi familiari e affittarla per il resto dell'estate o dell'anno.

C'è un aspetto molto importante che devi sapere: il contratto di locazione terminerà nel momento in cui terminerà l'usufrutto, anche se fosse stata concordata una durata maggiore. Inoltre, non è necessario il consenso del nudo proprietario per affittare la casa, anche se è consigliabile informarlo.

Questo tipo di operazioni richiede tempo e impegno: per questo in Mas Vida ci occupiamo anche di gestire l'affitto della tua casa secondo la formula più adatta alle tue esigenze e ci assicuriamo che, quando tornerai, troverai la casa nelle stesse condizioni in cui l'hai lasciata.