Il nuovo Valore di Riferimento Catastale, un freno all'acquisto di case

Da quando, all'inizio di questo 2022, è entrato in vigore il nuovo metodo di calcolo della base imponibile per l'ITP degli immobili, il Valore di Riferimento Catastale ha generato numerosi dibattiti. È comprensibile, poiché con questa nuova normativa il contribuente non pagherà le imposte in base a quanto gli è costata la casa, ma in base al suo teorico valore di mercato.

In teoria, il Catasto immobiliare applica un coefficiente di riduzione dello 0,9 per effettuare questo calcolo ogni anno, per cui il cosiddetto Valore di Riferimento Catastale degli immobili (VR) non dovrebbe mai superare il prezzo reale delle compravendite.

Ci sono però circostanze, come le operazioni di nuda proprietà o quelle in cui un immobile viene acquistato all'asta, in cui l'acquirente dovrà pagare un'imposta maggiore di quella che gli spetterebbe secondo giustizia.

Fino a poco tempo fa, l'imposta veniva calcolata in base al prezzo indicato nell'atto. Se Hacienda (il Fisco spagnolo) riteneva che il prezzo fosse inferiore al valore assegnato, si procedeva alla verifica dei valori.

Ora il processo si è invertito: il VR è il valore teorico indicato da Hacienda e, in caso di disaccordo, è l'acquirente a dover avviare una procedura di reclamo, ovviamente dopo aver pagato.

Conseguenze e oneri fiscali del nuovo sistema del Valore di Riferimento Catastale

L'unica soluzione possibile è chiedere la rettifica dell'autoliquidazione presentata oppure dichiarare il valore reale e presentare il relativo ricorso. Attualmente è necessario analizzare ogni singolo caso per trovare la soluzione più vantaggiosa di fronte a questa nuova misura.

Questa modifica, entrata in vigore il 1° gennaio 2022, comporta un aumento del carico fiscale per molti contribuenti e genera un costo maggiore per molte operazioni.

Come incide il nuovo sistema sulla nuda proprietà?

Questo nuovo sistema può penalizzare gli investitori in nuda proprietà, poiché in questo tipo di operazioni la transazione avviene sempre per un valore inferiore a quello di mercato e, con il nuovo sistema del VR, dovrebbero pagare imposte su una somma maggiore di quella che spetterebbe loro per legge.

Ancora una volta, l'unico modo per essere tassati in base al valore di acquisto è presentare un reclamo, fornendo le prove che dimostrino che il valore indicato è superiore a quello di mercato.

Molti ritengono che il valore di riferimento del Catasto non sia altro che una strategia per aumentare il gettito, perché viene imposto ai contribuenti in operazioni regolari in cui non ci sono state frodi fiscali né pagamenti non dichiarati.

Per tutti questi motivi è importante affidarsi a professionisti di fiducia, in grado di analizzare il panorama immobiliare e consigliare ai propri clienti le opzioni più convenienti. In Mas Vida continueremo a studiare il mercato immobiliare e a impegnarci per trovare le soluzioni migliori in ogni situazione.