Come vendere un appartamento ereditato gravato da usufrutto

In MAS VIDA pensiamo che bisogna sfruttare al massimo le opportunità che ognuno ha nella propria situazione particolare e, nel mondo degli immobili, bisogna sapere perfettamente che cosa si possiede e come gestirlo nel modo migliore possibile.

È molto frequente che chi non si è mai trovato coinvolto in pratiche di successione non sappia che cos'è l'usufrutto o la nuda proprietà di una casa; eppure è molto comune, per esempio in caso di vedovanza, che il diritto di piena proprietà venga diviso al momento di ricevere l'eredità.

Proprio per questo, quando si vende una casa ereditata gravata da usufrutto, è necessario chiarire alcuni punti fondamentali.

L'usufrutto permette a una persona di godere di una casa di cui non è proprietaria: è un concetto che di solito genera parecchi dubbi tra i contribuenti quando acquisiscono un immobile ereditato.

Dall'altro lato c'è il concetto noto come nudo proprietario o nuda proprietà: sono diritti distinti e sono legati all'acquisizione di una casa tra eredi quando un familiare è deceduto.

Qual è la procedura per ereditare la nuda proprietà

Se il pieno proprietario di un immobile decide di lasciarlo a qualcuno per intero, la procedura è molto semplice: l'immobile passerebbe semplicemente a chi è indicato nel testamento.

Tuttavia, nell'esempio dell'eredità per vedovanza di cui parlavamo all'inizio, il diritto di usufrutto va di solito alla persona rimasta vedova e la cosa più comune è che la nuda proprietà spetti ai figli del defunto; in ogni caso, se si vuole rendere esplicita la separazione dei due diritti, questa deve essere indicata prima che si svolga tutto il processo di successione.

In questo modo l'usufruttuario può continuare a vivere in quella che era la sua casa per un periodo di tempo che può essere fissato a vita.

Con questa divisione, chi gode dell'usufrutto ha il diritto di utilizzare la casa per uso personale o di ricavarne un beneficio economico, se gli interessa di più quest'altra opzione, ma non potrà mai trasferirla, perché non ne è il proprietario. Questa facoltà spetterebbe al nudo proprietario.

Differenza tra nuda proprietà e usufrutto

Concentriamoci quindi sul chiarire quali sono le differenze fondamentali tra usufrutto e nuda proprietà e quali sono le particolarità di ciascun diritto. Come dovrebbe ormai essere chiaro, la proprietà di una casa può essere divisa.

Una volta divisa, l'usufrutto è il diritto che permette a una persona di usare una casa che non è sua, mentre la nuda proprietà sarebbe una sorta di diritto opposto, che implica essere titolari dell'immobile, ma non del diritto di usarlo o di viverci.

Pur non essendo titolare dell'usufrutto, il nudo proprietario può vendere la sua parte della casa a terzi, ma l'acquirente non potrà viverci finché dura l'usufrutto.

Una volta estinto, per scadenza o per decesso dell'usufruttuario, la persona che in quel momento detiene la nuda proprietà acquisirà la piena proprietà della casa.

Da parte sua, anche l'usufruttuario può vendere la propria parte a terzi, ma è una situazione che si verifica molto raramente perché, in questo caso, il diritto si estinguerebbe con il decesso del primo usufruttuario se l'usufrutto è vitalizio. In altre parole, chi ha ricevuto il diritto per primo è colui che conta ai fini della scadenza dell'usufrutto, sia esso temporaneo o a vita.

È chiaro che né l'usufruttuario né il nudo proprietario possono vendere da soli la piena proprietà della casa: in primo luogo perché il primo non è il proprietario dell'immobile e, in secondo luogo, perché il secondo non può privare l'usufruttuario del suo diritto di restare nella casa.

Quali possibilità ci sono di vendere un appartamento ereditato gravato da usufrutto?

Una volta chiariti i concetti fondamentali, si può affrontare la questione della vendita di un appartamento ereditato gravato da usufrutto. In questa situazione, è bene che entrambe le parti siano d'accordo, perché l'usufrutto di una casa è un diritto intoccabile.

Come abbiamo già detto, i due diritti si possono anche vendere separatamente, ma non è molto comune, perché in questo caso non si trasferisce la piena proprietà dell'immobile e ciò comporta troppe restrizioni da tenere in considerazione.

Se l'usufruttuario e il nudo proprietario non trovano un accordo, l'operazione potrà essere realizzata solo quando l'usufrutto si estinguerà, per decesso o per scadenza secondo la data concordata.

Tra le possibilità più comuni, di solito le due parti si accordano per vendere contemporaneamente i propri diritti a un'unica persona, che otterrebbe la piena proprietà della casa, oppure l'erede della nuda proprietà acquista il diritto di usufrutto, diventa pieno proprietario e decide ciò che gli conviene di più.

Entrambe le soluzioni passano per una situazione simile, in cui la parte titolare dell'usufrutto riceve una qualche compensazione economica. L'importo varierà in base a diversi fattori, come l'età dell'usufruttuario, la scadenza dell'usufrutto e le caratteristiche dell'immobile.

Bisogna anche attenersi alla normativa fiscale sull'imposta di successione o donazione e sull'ITP, dove si stabilisce inoltre che l'usufrutto non deve mai superare il 70% del valore della piena proprietà della casa.

In Mas Vida possiamo aiutarti con qualsiasi pratica, per quanto particolare, legata alla vendita di immobili. Puoi contattarci qui e ti aiuteremo in tutto il processo.