Vendi la tua casa e restaci come inquilino

Le operazioni di vendita con affitto garantito sono un modo per integrare il reddito della pensione. Si tratta di una formula con cui il proprietario vende la propria casa e firma un contratto di affitto, a un prezzo inferiore a quello di mercato, e può continuare a vivere nella propria abitazione per tutta la vita.

Con queste operazioni gli over 65 possono ottenere un'entrata dalla propria casa e, in questo modo, estinguere il mutuo, far fronte ad altri debiti o aiutare i figli in difficoltà economiche, ottenendo allo stesso tempo liquidità e garantendosi di continuare a godersi la propria casa pagando un affitto a un prezzo concordato.

 

Come si realizzano questo tipo di operazioni?

Al momento di formalizzare la compravendita davanti al notaio si firma, contemporaneamente, un contratto di locazione con l'acquirente per la durata stabilita dal venditore.

Il contratto viene iscritto nel Registro della Proprietà, offrendo così ai nuovi inquilini tutte le garanzie legali per poter restare nell'immobile per il periodo concordato.

L'importo ricevuto per la vendita e il prezzo dell'affitto dipendono dall'età dei proprietari. In questi esempi possiamo vedere quanto otterrebbero dalla vendita e l'affitto che dovrebbero pagare ogni mese.

 

CASO 1: Valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 65 e i 70 anni

Proposta: valore di vendita 175.000€ e affitto di 620€ al mese.

CASO 2: Valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 70 e i 75 anni

Proposta: valore di vendita 187.500€ e affitto di 625€ al mese.

CASO 3: Valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 76 e gli 80 anni

Proposta: valore di vendita 193.750€ e affitto di 630€ al mese.

 

Secondo i dati di MAS VIDA, questo tipo di operazioni è aumentato del 30% nell'ultimo anno e chi fa vendite con affitto garantito è generalmente più giovane di chi vende in nuda proprietà.

Il motivo è che con la vendita con affitto garantito si ottiene più denaro per la casa, dato che l'investitore e nuovo proprietario riscuote un affitto fin dal primo giorno. È anche un tipo di operazione molto interessante per gli investitori, perché ottengono un rendimento dal proprio investimento.

Questa vendita si può fare anche se sulla casa gravano ipoteche, purché queste possano essere estinte con l'importo ricevuto dalla vendita; anzi, uno dei motivi per ricorrere a questa formula è estinguere un mutuo con rate molto alte per migliorare la liquidità.

 

Un proprietario che sta pagando, per esempio, un mutuo di 1.000€ al mese può estinguerlo con il pagamento ottenuto dalla vendita, disporre del denaro avanzato e continuare a pagare un affitto inferiore alla rata del mutuo che doveva sostenere.

Una volta formalizzata l'operazione, il venditore dovrà farsi carico solo dell'Imposta Municipale sulla Plusvalenza (plusvalía municipal), perché il resto delle spese (notaio, Registro della Proprietà, Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali e Atti Giuridici Documentati) sarà a carico dell'acquirente.

E, inoltre, c'è un importante vantaggio fiscale: se l'operazione riguarda un immobile dichiarato come abitazione principale, il venditore è esente dal pagamento delle imposte sull'incremento patrimoniale nell'IRPF.

La vendita con affitto garantito o sale & leaseback può avvenire in tre modalità: con un affitto vitalizio concordato fino alla morte del venditore; con una durata dell'affitto limitata, al termine della quale l'inquilino lascerà l'immobile; oppure con una vendita in cui il prezzo viene percepito in più rate, garantendo il pagamento con un atto pubblico tramite una condizione risolutiva.