Tutto sulla Vendita con Affitto Garantito

Oggi esistono diverse possibilità per vendere la tua casa e continuare a viverci. In Mas Vida abbiamo già parlato della nuda proprietà e della rendita vitalizia immobiliare; questa volta è il turno dell'affitto garantito, un'interessante modalità di vendita di cui ripasseremo tutte le caratteristiche e le opzioni, affinché tu possa capire a cosa serve e in quali casi è più conveniente.

La Vendita con Affitto Garantito (nota anche come Sale & Leaseback) permette alle persone anziane di vendere la propria casa, ottenere al tempo stesso un'importante liquidità grazie al ricavato della vendita e continuare a vivere nella propria abitazione pagando un affitto per il periodo di tempo che ritengono opportuno, anche a vita, fino al decesso, se lo desiderano.

Questa formula è più flessibile della vendita della Nuda Proprietà della casa, ma ha le sue particolarità, che spiegheremo in dettaglio qui di seguito.

Che cos'è l'affitto garantito?

La vendita con affitto garantito consiste nel vendere la Piena Proprietà dell'immobile davanti a un notaio, ma con il vantaggio di continuare a viverci come inquilino grazie a un contratto di affitto che si firma con il nuovo proprietario, anch'esso davanti a un notaio. Il contratto di locazione, inoltre, viene iscritto nel Registro della Proprietà, offrendo così tutte le garanzie ai nuovi inquilini.

In questo modo, le figure del venditore e dell'acquirente di qualsiasi compravendita diventano rispettivamente inquilino e locatore:

Come funziona la compravendita di un immobile con affitto garantito?

Ripassiamo i punti più importanti:

• Fissare il prezzo di vendita. In Mas Vida gestiamo perizie ufficialie realizziamo valutazioni delle case con modelli AVM (Automated Valuation Model), analisi comparative dei valori della zona, stime future sulla zona dell'immobile, calcolo dei costi ordinari e straordinari dell'immobile (ITE, ristrutturazioni necessarie, migliorie della casa, IBI), ecc. È importante sottolineare che, in una Vendita con Affitto Garantito, il prezzo di vendita della casa ha di solito uno sconto compreso tra il 10% e il 25% rispetto al valore di mercato stabilito.
• Fissare il canone di affitto: Il canone viene fissato tenendo conto dei prezzi degli affitti attualmente presenti sul mercato per una casa con caratteristiche uguali o simili. Come per il prezzo di vendita, il canone di affitto della casa ha di solito uno sconto compreso tra il 10% e il 25% rispetto al valore di mercato attuale degli affitti.
• Condizioni finali dell'operazione: a partire dai prezzi di vendita e di affitto della casa si analizza la redditività che l'operazione avrà per l'acquirente, garantendo che sia in linea con l'attuale situazione di mercato.

Quanto otterrei con la Vendita con Affitto Garantito?

Requisiti per realizzare una Vendita con Affitto Garantito

Considerazioni più importanti nella Vendita con Affitto Garantito:

• Si vende la piena proprietà della casa, senza possibilità di recuperarla.
• Il venditore, che diventerà il futuro inquilino, dovrà disporre di un capitale sufficiente per far fronte alle nuove spese mensili legate all'affitto della sua casa.
• Per la vendita di una casa con affitto garantito avere più di 65 anni non è così determinante come invece accade nella vendita della Nuda Proprietà e nella Rendita Vitalizia immobiliare. Questo perché il prezzo di vendita e l'importo dell'affitto sono meno penalizzati dal fattore “età”.

Requisiti necessari per realizzare una Vendita con Affitto Garantito sulla tua casa

Non esiste alcun requisito preliminare per poter formalizzare una vendita con affitto garantito, se non quello di essere proprietario di una casa. Pertanto, non importa il valore dell'immobile né l'età degli attuali titolari. È valida persino se sulla casa gravano ipoteche, purché queste possano essere estinte con l'importo ricevuto dalla vendita. Tuttavia, questa modalità è pensata principalmente per persone over 65 che desiderano ottenere una notevole iniezione di capitale con la vendita della propria casa e, allo stesso tempo, mantenerne l'uso finché lo riterranno opportuno.

Chi si fa carico delle spese e delle imposte?

Spese dell'Acquirente / Locatore

• Tutte le spese inerenti alla compravendita.
• Assicurazione del fabbricato.
• Spese notarili. I notai hanno tariffe standardizzate, con poche differenze tra l'uno e l'altro.
• Spese del Registro della Proprietà. Sono spese standardizzate. Se serve un'ipoteca, le spese dell'agenzia di pratiche. Le spese per la costituzione dell'ipoteca.
• L'IBI, l'Imposta sui Beni Immobili, sarà pagata da chi è proprietario dell'immobile il 1° gennaio di ogni anno.
• Spese condominiali. Quote straordinarie.
• Aumento dell'IRPF per i redditi ottenuti dall'affitto di una casa di proprietà.

Spese del Venditore / Inquilino

• Le normali spese di un inquilino, il canone di affitto e le spese correnti di acqua, luce, gas, ecc.
• Assicurazione del contenuto.
• L'IIVTNU; -Imposta sull'Incremento del Valore dei Terreni di Natura Urbana-. L'antica Plusvalía Municipal.

Se hai più di 65 anni e si tratta della tua abitazione principale, sei esente dal pagamento dell'IRPF all'Agenzia Tributaria (Hacienda), anche se sei tenuto a dichiararlo.

Esiste una detrazione statale per le persone la cui base imponibile massima non superi i 24.000€, pari al 10% delle somme pagate a titolo di affitto.

Tipi di vendita con affitto garantito

Vendita con affitto vitalizio

Il più comune di tutti. Il funzionamento è semplice: si vende la casa ricevendo l'intero prezzo pattuito e, allo stesso tempo, si garantisce l'affitto vitalizio fino al decesso del venditore dell'immobile.

Vendita con affitto a tempo determinato

In questa modalità si effettua la vendita della casa e il venditore incassa l'intero prezzo concordato. Allo stesso tempo si stipula un contratto di affitto per un periodo determinato, trascorso il quale l'inquilino dovrà lasciare l'immobile. Questo tipo di vendita è comune nelle situazioni in cui si prevede di cambiare domicilio o quando si tratta di una seconda casa usata meno abitualmente.

Vendita con prezzo dilazionato e affitto vitalizio o a tempo determinato

Questo tipo di vendita è un mix dei due tipi precedenti. In quest'ultima modalità il prezzo di vendita non viene ricevuto per intero, ma viene incassato in più rate e nell'arco di un periodo di tempo concordato in precedenza. Questo pagamento dilazionato è garantito nell'Atto Pubblico di Compravendita tramite una Condizione Risolutiva.

Situazioni ideali per questo tipo di operazione

La Vendita con Affitto Garantito può essere la soluzione migliore per molte persone anziane grazie alla sua versatilità. In Mas Vida abbiamo raccolto alcune situazioni in cui questa modalità può essere determinante:

• Quando l'intenzione è godere della casa per un breve periodo di tempo, in modo da ottenere praticamente l'intero valore di mercato della casa, mentre i proprietari continuano a risiedervi come inquilini per un periodo conveniente.
• Quando si devono affrontare pagamenti in sospeso che richiedono di disporre rapidamente di un consistente fondo economico. In questi casi, la Vendita con Affitto Garantito permette di risolvere il problema economico senza la preoccupazione aggiuntiva di dover cercare a breve una nuova casa in cui vivere.
• Se si tratta di persone in età molto avanzata, che necessitano di risorse economiche sufficienti per coprire i propri bisogni e le proprie cure, ma desiderano continuare a essere assistite a casa propria.

Domande frequenti

Se vuoi conoscere tutti i dettagli su questa modalità di vendita, puoi accedere alla nostra sezione dedicata all'Affitto Garantito tramite il seguente link. Inoltre, approfittiamo di quest'ultima parte dell'articolo per illustrare le domande più frequenti poste dai nostri clienti:

• È possibile formalizzare un'operazione di Vendita con Affitto Garantito su una casa che non sia l'abitazione principale?

Sì, è possibile fare una Vendita con Affitto su una seconda casa, anche se è più comune farla sull'abitazione principale, perché fiscalmente offre più vantaggi.

• È possibile fare una Vendita con Affitto Garantito su un immobile che non sia una casa, ad esempio un locale, un capannone industriale, un negozio o un ufficio?

Sì. Il funzionamento è lo stesso che per una casa. Tuttavia, è importante sottolineare che per la persona anziana non ci sarebbero i vantaggi fiscali tipici dell'abitazione principale.

• È possibile fare una Vendita con Affitto su una casa che sia di proprietà esclusiva di uno dei coniugi?

Sì. La compravendita sarebbe firmata dal coniuge titolare della casa e il Contratto di Locazione verrebbe formalizzato da entrambi i coniugi, affinché entrambi abbiano gli stessi diritti nella loro nuova condizione di inquilini.

• Quali imposte dovrà pagare una persona anziana che realizza una Vendita con Affitto?

Le persone anziane che effettuano un'operazione di questo tipo dovranno pagare la corrispondente Imposta Municipale di Plusvalía in qualità di venditori. Per quanto riguarda la plusvalenza generata dalla vendita, se il venditore ha più di 65 anni e ciò che viene trasferito è la sua abitazione principale, è esente da tassazione IRPF. Se l'immobile trasferito non fosse l'abitazione principale, la plusvalenza sarà tassata al 19% se gli utili arrivano fino a un massimo di 6.000 €, al 21% se gli utili sono compresi tra 6.000 € e 50.000 €, e al 23% se superano i 50.000 €.

• La persona anziana ha qualche vantaggio o esenzione fiscale nella sua nuova condizione di inquilino?

Attualmente esiste una detrazione statale per gli inquilini, per cui le persone la cui base imponibile massima non superi i 24.107,20 € potranno applicare una detrazione del 10,05% delle somme pagate a titolo di affitto, tenendo sempre conto di un limite massimo stabilito dalla legge.

Vantaggi dell'affitto garantito

• Un'iniezione di liquidità con cui potrai sia liberarti dei tuoi oneri finanziari sia toglierti quegli sfizi che hai sempre desiderato.
• L'importo di vendita che si riceve con l'affitto garantito è maggiore di quello che si riceve con la vendita della nuda proprietà.
• Una volta formalizzata l'operazione, il venditore dovrà far fronte solo all'Imposta Municipale di Plusvalía, poiché le restanti spese (notaio, Registro della Proprietà, Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali e Atti Giuridici Documentati) saranno a carico dell'acquirente. Inoltre, smetterà di sostenere determinate spese di manutenzione dell'immobile, come la quota condominiale ordinaria, l'Imposta sui Beni Immobili, le quote straordinarie e l'assicurazione della casa. In altre parole, le uniche spese che il venditore dovrà sostenere una volta formalizzata l'operazione sono le utenze (acqua, luce, ecc.).
• L'Affitto Garantito offre tutte le garanzie legali, poiché è un'operazione che si formalizza con Atto Pubblico davanti a un notaio e si iscrive nel Registro della Proprietà. Allo stesso modo, gode di un eccellente trattamento fiscale per le persone anziane, poiché le operazioni costituite su un'abitazione principale sono esenti da tassazione IRPF.
• Il Contratto di Affitto, stipulato contestualmente alla compravendita, viene anch'esso elevato ad atto pubblico e iscritto anch'esso nel Registro della Proprietà, il che garantisce alla persona anziana, in base a quanto stabilito dalla Legge sugli Affitti Urbani (art. 13.1. LAU), che né l'acquirente né coloro che potrebbero avere diritti futuri su quell'immobile possano rescindere il contratto di affitto né modificarne le condizioni.