Le operazioni di “sale & leaseback” o di vendita con affitto garantito stanno registrando un forte aumento negli ultimi mesi. Si tratta di una formula con cui il proprietario vende la propria casa e firma un contratto di affitto, a un prezzo inferiore a quello di mercato, potendo così continuare a vivere a casa sua per tutta la vita.
Vediamolo più nel dettaglio: è un'operazione con cui il proprietario di una casa ne vende la piena proprietà, ma senza smettere di utilizzarla, perché al momento della formalizzazione della compravendita davanti al notaio si firma, contemporaneamente, un contratto di locazione con l'acquirente per la durata stabilita dal venditore.
Il contratto di locazione, inoltre, viene iscritto nel Registro della Proprietà, offrendo così ai nuovi inquilini tutte le garanzie legali per poter restare nell'immobile per il tempo concordato.
In questo modo, l'affitto garantito trasforma le figure di venditore e acquirente tipiche di ogni compravendita in quelle di inquilino e locatore, rispettivamente.
Che cosa comporta formalizzare una vendita con affitto garantito?
Vendere il 100% della proprietà all'acquirente e, di conseguenza, ricevere il prezzo di vendita nel momento in cui si formalizza l'atto pubblico davanti al notaio. La compravendita dell'immobile è una vendita tradizionale, che di solito avviene con uno sconto rispetto al prezzo di mercato.
L'acquirente della casa diventerà con effetto immediato il tuo locatore e il venditore diventerà inquilino dell'immobile, per cui dovrà versare ogni mese un canone per il pagamento dell'affitto.
Questo importo viene determinato in base alle condizioni di mercato al momento dell'operazione per una casa con caratteristiche e posizione simili a quella venduta.
Esiste qualche requisito per fare un'operazione di sale & leaseback?
Non esiste alcun requisito preliminare per poter formalizzare un'operazione di “sale & lease back” o vendita con affitto garantito: è necessario soltanto avere una casa di proprietà. Quindi non importa il valore dell'immobile né l'età degli attuali titolari.
È valido anche se sulla casa grava un'ipoteca, purché questa possa essere estinta con l'importo ricevuto dalla vendita. Anzi, uno dei motivi per ricorrere a questa formula è estinguere un mutuo con rate molto alte per migliorare la liquidità.
Quanto posso ottenere con una vendita con affitto garantito?
Vediamo alcuni casi di esempio con una casa che abbia un prezzo di mercato di circa 250.000€.
L'importo ricevuto dalla vendita e il prezzo dell'affitto dipenderanno dall'età dei proprietari. In questi esempi possiamo vedere quanto otterrebbero dalla vendita e l'affitto che dovrebbero pagare ogni mese.
Caso 1: valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 65 e i 70 anni
Proposta: valore di vendita 175.000€ e affitto di 620€ al mese.
Caso 2: valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 70 e i 75 anni
Proposta: valore di vendita 187.500€ e affitto di 625€ al mese.
Caso 3: valore della casa 250.000€ e proprietari tra i 76 e gli 80 anni
Proposta: valore di vendita 193.750€ e affitto di 630€ al mese.
Vantaggi di questa formula: iniezione di liquidità e riduzione delle spese
Con l'affitto garantito il venditore può godersi la pensione senza preoccupazioni, perché ottiene un'iniezione di liquidità con cui potrà sia liberarsi dei propri oneri finanziari sia affrontare la spesa che aveva sempre desiderato.
Un proprietario che sta pagando un mutuo di 1.000€ al mese, per esempio, può estinguerlo con il pagamento ottenuto dalla vendita, disporre del denaro rimanente e continuare a pagare un canone di affitto inferiore alla rata del mutuo che doveva sostenere.
Una volta formalizzata l'operazione, il venditore dovrà sostenere solo l'imposta comunale della plusvalía, perché il resto delle spese (notaio, Registro della Proprietà, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Actos Jurídicos Documentados) sarà a carico dell'acquirente.
La vendita con affitto garantito è un'operazione che offre tutte le garanzie legali, perché sia il contratto di compravendita sia quello di locazione vengono formalizzati davanti a un notaio e iscritti nel Registro della Proprietà.
L'importo ricevuto con questo tipo di operazione è maggiore di quello che si riceve con la vendita della nuda proprietà. L'inquilino smetterà di sostenere determinate spese di manutenzione dell'immobile, come la quota condominiale ordinaria, l'Impuesto de Bienes Inmuebles, le spese condominiali straordinarie e l'assicurazione della casa.
Se l'operazione riguarda un immobile dichiarato come abitazione principale, il venditore è esente dal pagamento delle imposte sull'incremento patrimoniale nell'IRPF.
La vendita con affitto garantito o sale & leaseback può avvenire in tre modalità: con un affitto vitalizio concordato fino al decesso del venditore; con un periodo di affitto limitato, al termine del quale l'inquilino lascerà l'immobile; oppure con una vendita in cui il prezzo viene percepito in più rate, garantendo il pagamento con un atto pubblico tramite una condizione risolutiva.
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