Panoramica del settore immobiliare nel 2020

Alla fine di un 2020 molto complicato dal punto di vista economico e sociale, abbiamo avuto l'opportunità di sederci con il direttore di Mas Vida, Julián Franco Mena, per fare il punto sull'impatto del COVID-19 sul settore immobiliare residenziale e, più nello specifico, su quello della nuda proprietà e della rendita vitalizia immobiliare, oltre che sull'importanza che questi servizi avranno dopo la grave crisi sanitaria che abbiamo vissuto.

Diamo il benvenuto a Julián Franco, direttore di Mas Vida: è un piacere averlo con noi. Qui di seguito, Julián risponderà alle domande più importanti su questo anno così segnato dalla pandemia.

Differenze tra vendita normale e vendita della nuda proprietà

Buonasera Julián. Potresti iniziare spiegandoci le differenze tra una normale vendita immobiliare e la vendita della nuda proprietà?

Buonasera!

In sostanza, la vendita normale di un immobile e la vendita della nuda proprietà sono completamente diverse, poiché le motivazioni dei venditori nell'una e nell'altra differiscono notevolmente.

In una vendita normale il venditore (indipendentemente dalla sua età) lascia l'immobile una volta formalizzata l'operazione davanti al notaio, e di solito la vendita è motivata dal desiderio di trasferirsi altrove oppure dalla speculazione (vende a un prezzo alto e compra un'altra casa più economica per poi rivenderla a un prezzo più alto…).

Nella vendita della nuda proprietà, invece, l'obiettivo del venditore (che nella maggior parte dei casi è una persona over 65) è ottenere un'iniezione di denaro senza dover smettere di vivere nella propria casa. Spesso questo accade perché la persona anziana non dispone di una liquidità mensile sufficiente per permettersi una qualità di vita dignitosa e per questo ricorre a questa soluzione. In altri casi, invece, desidera semplicemente avere più denaro a disposizione per viaggiare, per il tempo libero, ecc.

L'influenza del COVID sul settore immobiliare

Considerando la vostra esperienza, avrete una profonda conoscenza del mercato immobiliare in Spagna. Il settore è cambiato in qualche modo quest'anno?

Il mercato immobiliare è stato direttamente influenzato dalla pandemia, anche se è vero che il settore residenziale è stato penalizzato meno di altri settori, come quello degli uffici e dei locali commerciali.

Nel settore residenziale, soprattutto nei capoluoghi di provincia, in MAS VIDA non abbiamo notato un rallentamento nel numero di transazioni, ma abbiamo notato un aumento dei margini di trattativa sui prezzi. In altre parole, se prima della pandemia una casa veniva messa in vendita a 100.000€ (“Asking Price”) e il prezzo di chiusura finale con l'investitore era di 95.000€, ora, dopo la pandemia, il prezzo di chiusura è sceso a 90.000€.

Il COVID e la Nuda Proprietà

In che modo il COVID-19 ha influito sulla domanda/richiesta di servizi legati alla Nuda Proprietà?

Dopo lo scoppio del COVID-19 abbiamo visto un aumento della domanda di questi servizi per motivi che prima non erano così frequenti.

Prima della situazione attuale, una persona anziana ci contattava principalmente per 2 motivi:

1. La persona anziana ha una necessità economica (per diversi motivi) e ricorre alla nuda proprietà / rendita vitalizia immobiliare come soluzione.
2. La persona anziana non ha alcuna necessità economica, ma vuole semplicemente vivere in modo più comodo e decide di aumentare le proprie entrate.

Sono però emerse altre motivazioni per ricorrere a questi servizi, come ad esempio aiutare i figli che hanno perso il lavoro e devono continuare a pagare mutui, scuole, ecc. In molti casi abbiamo visto una straordinaria dimostrazione di solidarietà delle persone anziane verso i propri figli e familiari.

Il futuro della Nuda Proprietà e della Rendita Vitalizia

Credi che i servizi di nuda proprietà e rendita vitalizia immobiliare risentiranno in futuro di questo cambiamento economico e sociale?

Ne sono sicuro, e in effetti lo stiamo già vedendo. Prima erano meno le persone che ricorrevano alla propria casa per ottenere un reddito aggiuntivo, per qualunque motivo. Ciò era dovuto, in generale, al fatto che culturalmente nel nostro paese abbiamo sempre avuto la “tradizione” di lasciare in eredità ai nostri discendenti gli immobili acquistati. E se per questo le persone anziane dovevano vivere contenendo le spese, lo facevano.

Inoltre, venivano aiutate economicamente dai propri discendenti, se ne avevano bisogno. In altri casi, per le “persone anziane” separarsi dai propri beni in vita era una sorta di perdita di status sociale... domande come “E cosa penseranno di me i miei vicini quando scopriranno che non sono più proprietario?” erano molto frequenti.

Questa cultura, ovviamente, è ancora presente nel nostro paese e lo resterà a lungo, ma stiamo notando che inevitabilmente sta cambiando a causa di situazioni che sfuggono al nostro controllo, come la pandemia, che costringe le persone anziane a procurarsi risorse ovunque sia possibile. Molte persone anziane si trovano in una situazione in cui non hanno altra scelta che trovare soluzioni per poter vivere in modo dignitoso, e il sistema pensionistico pubblico arriva fin dove arriva…

Perché puntare sulla Nuda Proprietà in questi tempi

Quali diresti che sono le ragioni principali per puntare sulla vendita della nuda proprietà o sulla rendita vitalizia immobiliare?

Come ho detto prima, la nuda proprietà si rivolge a una nicchia della popolazione con motivazioni molto precise: persone anziane che, per diverse circostanze, desiderano aumentare il proprio reddito durante la pensione e continuare a godersi la propria casa per sempre.

Inoltre, la vendita della nuda proprietà comporta i seguenti vantaggi:

• È una transazione che offre tutte le garanzie legali, poiché si formalizza davanti a un notaio e si iscrive nel Registro della Proprietà.
• L'operazione può essere formalizzata da 2 persone o coniugi.
• La persona anziana non dovrà sostenere alcuna spesa di formalizzazione, come il notaio, il Registro della Proprietà e l'agenzia di pratiche.
• Inoltre, una volta formalizzata l'operazione, la persona anziana smetterà per sempre di pagare l'Imposta sui Beni Immobili, le quote condominiali straordinarie e l'assicurazione del fabbricato. Dovrà continuare a sostenere solo le quote condominiali ordinarie, le bollette delle utenze (acqua, luce, ecc.) e la tassa comunale sui rifiuti.

Esempio di operazione di Nuda Proprietà nel 2020

Puoi raccontarci brevemente il caso più recente di vendita della nuda proprietà che avete seguito? La persona anziana l'ha richiesta per un motivo specifico? Come l'avete aiutata?

L'ultima operazione che abbiamo concluso è stata a Segovia e i proprietari sono una coppia di oltre 80 anni. Uno dei loro figli ci ha contattato circa un mese fa per trovare una soluzione attraverso la loro casa. Dispongono di una pensione molto limitata, poiché l'unico ad aver versato contributi è stato il padre, e la sua pensione non basta a coprire le spese mensili (cibo, medici, assistenza parziale a domicilio, ecc…).

Questo “costringeva” i figli a versare ogni mese una somma di denaro per aiutarli, ma alla fine la situazione è diventata insostenibile per loro, perché devono far fronte anche ad altri impegni mensili (mutui, università dei figli, ecc.)

Per questo abbiamo proposto loro l'opzione della nuda proprietà, perché in questo modo potevano ottenere un'iniezione di denaro al momento della formalizzazione dell'operazione davanti al notaio, senza dover lasciare la propria casa.

Grazie a questo servizio abbiamo potuto aiutare tutta la famiglia, sia i genitori sia i figli.

Investitori: ne hanno risentito?

In un'operazione di compravendita della nuda proprietà sono sempre coinvolte due parti: qual è il profilo dell'investitore? È stato influenzato dai timori generati dall'impatto economico del virus?

L'acquirente può essere un investitore istituzionale, un'azienda o una persona fisica. Ha sempre lo stesso obiettivo: investire nel mercato immobiliare, acquistando immobili al di sotto del loro valore di mercato e con un orizzonte di investimento di medio-lungo periodo.

L'impatto economico del virus ha inciso in modo molto diverso a seconda dell'investitore: ci sono investitori che hanno smesso del tutto di comprare dallo scoppio della pandemia e altri che hanno intensificato il proprio volume di investimenti.

Conclusione

Cosa diresti a tutte le persone anziane e ai loro familiari che potrebbero leggere questo articolo in questo momento?

Se a un certo punto ti trovi in una situazione di vulnerabilità economica e non hai molte opzioni per aumentare le tue entrate durante la pensione, sappi che attraverso la tua casa puoi aumentare il tuo potere d'acquisto senza che la tua vita cambi.

E a tutti coloro che non hanno una necessità economica ma hanno sempre sognato una pensione da favola (viaggiare, conoscere nuove culture, ecc.), dico che esistono diverse formule per far fruttare il patrimonio in vita attraverso la nuda proprietà e la rendita vitalizia immobiliare.